空き家を放置すると固定資産税はどうなる？「最大6倍」と言われる理由と、今すぐ確認しておきたいこと

「親が老人ホームに入ってから、実家をそのままにしている」 「相続したけれど、誰も住んでいないし、とりあえず置いておこうと思っている」

そんな方はぜひ読んでください。

空き家は、放置しているだけで毎年税金がかかり続けます。そして、管理状態が悪くなると、その税額が大きく跳ね上がる可能性があります。

「解体すると税金が上がると聞いたから、建物はそのままにしている」という方も多いのですが、それだけが正解とは限りません。

今回は、空き家の固定資産税が具体的にどう変わるのか、シミュレーションを交えてわかりやすく解説します。

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そもそも固定資産税はどう計算される？

固定資産税は、土地や建物を所有している人に毎年課税される税金です。基本の計算式はシンプルです。

固定資産税 ＝ 課税標準額 × 税率（標準1.4%）

ただし、住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」があり、課税標準額が大幅に軽減されます。

区分	面積	課税標準額の軽減
小規模住宅用地	1戸につき200㎡以下の部分	評価額の 6分の1
一般住宅用地	200㎡を超える部分	評価額の 3分の1

つまり、「家が建っている土地は税金が安い」というのは、この特例のおかげです。空き家になっていても、建物が残っていて管理が適切であれば、原則としてこの優遇は続きます。

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「空き家＝すぐ6倍」ではありません

よく「空き家にすると固定資産税が6倍になる」と言われますが、これは少し誤解があります。

空き家になっただけで、すぐに6倍になるわけではありません。

問題になるのは、管理が行き届かず放置された空き家が、行政から以下のいずれかに指定された場合です。

段階	状態	固定資産税への影響
通常の空き家	建物があり、適切に管理されている	住宅用地特例が続く可能性あり
管理不全空家（2023年新設）	放置すれば特定空家になるおそれがある	行政指導・勧告の対象になる可能性
特定空家	倒壊・衛生・景観などの問題がある	勧告・命令・行政代執行の対象になる可能性
勧告を受けた後	改善要求に応じない	住宅用地特例が外れ、税額が大幅増

2023年12月の法改正により、従来の「特定空家」に加え、その予備軍にあたる「管理不全空家」も勧告の対象となりました。窓や壁の一部が傷んでいる、雑草が生い茂っているといった状態でも、指定される可能性があります。

勧告を受けると、翌年の1月1日から住宅用地の特例が外れます。

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税額はどのくらい変わる？　シミュレーションで確認

住宅用地の特例が外れると、実際にどれくらい税負担が増えるのか、具体例で見てみましょう。

【前提条件】

• 土地面積：200㎡以下（小規模住宅用地）
• 土地の固定資産税評価額：1,200万円
• 固定資産税率：1.4%
• 都市計画税・建物の固定資産税は含まない

【比較】

状態	課税標準額	年間固定資産税
特例あり（通常）	1,200万円 × 1/6 ＝ 200万円	約28,000円
特例なし（勧告後）	1,200万円	168,000円
差額	—	＋約140,000円

この例では、年間の固定資産税が約6倍になります。

【評価額別シミュレーション表】

土地の評価額ごとに、特例あり・なしの差をまとめました。

評価額	特例あり（年間）	特例なし（年間）	年間増加額
500万円	約 11,700円	約 70,000円	約 58,300円
800万円	約 18,700円	約 112,000円	約 93,300円
1,000万円	約 23,300円	約 140,000円	約 116,700円
1,200万円	約 28,000円	約 168,000円	約 140,000円
1,500万円	約 35,000円	約 210,000円	約 175,000円
2,000万円	約 46,700円	約 280,000円	約 233,300円
3,000万円	約 70,000円	約 420,000円	約 350,000円

評価額が高い土地、特に市街地や駅に近いエリアでは、特例が外れたときの負担増も大きくなります。

※実際の税額は、負担調整措置・都市計画税の有無・自治体の課税方式などにより異なります。あくまで目安としてご参照ください。

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「解体すると税金が上がる」は本当？

「空き家を壊すと固定資産税が上がる」というのは、基本的には正しいです。住宅を解体して更地にすると、住宅用地の特例が使えなくなるためです。

ただし、「だから放置しておけばいい」とは限りません。

管理が行き届かず、管理不全空家や特定空家に指定されて勧告を受けた場合、建物が残っていても特例が外れます。つまり、「壊さなくても税金が上がる」可能性が生じるのです。

「解体したくない」「税金が上がるから放置している」という考え方には注意が必要です。

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税金以外にも、放置するほど負担が増える

空き家の問題は、固定資産税だけではありません。放置するほど、次のようなコストとリスクが積み上がっていきます。

• 雨漏り・シロアリ・床の傷みなど、建物の劣化が進む
• 草木の繁茂、害虫・害獣の発生、不法投棄など管理負担が増える
• 台風・地震による倒壊・飛散リスクが高まる
• 近隣からの苦情・トラブル
• 時間が経つほど修繕・解体費用が膨らむ
• 売却を考えたときに建物の価値が下がっている

「いつか売ろう」と思っているうちに、解体が必要になり、手残りが少なくなるケースも少なくありません。

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空き家をどうするか、早めに検討すべき3つの選択肢

空き家を所有している場合、早めに方針を決めることが大切です。

選択肢①　売却する

今後使う予定がないなら、売却が有力な選択肢です。固定資産税・火災保険・管理費など、持っているだけでかかるコストがなくなります。

古い建物でも、土地として売れるケースや古家付き土地として売却できるケースがあります。不動産会社による買取であれば、残置物がある状態や古い建物のままでも対応できることがあります。

選択肢②　賃貸に出す

建物の状態が良く、需要のあるエリアであれば、賃貸活用という方法もあります。ただし、修繕・設備交換・管理費用がかかる場合があるため、収支のシミュレーションが重要です。

選択肢③　解体して土地活用する

老朽化が進んでいる場合は、解体して更地にしたうえで売却・駐車場・資材置き場として活用する方法もあります。解体後は住宅用地特例が外れるため、売却価格・解体費・税負担を事前に比較することが重要です。

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空き家を所有している方が最初に確認すべきこと

どの選択肢を選ぶにしても、まず現状を把握することが先決です。

確認項目	内容
名義	亡くなった親の名義のままになっていないか
相続登記	2024年4月から義務化。完了しているか
建物の状態	雨漏り・傾き・シロアリ・破損がないか
境界	隣地との境界が明確か
残置物	家財道具がどの程度残っているか
固定資産税	年間いくらかかっているか
利用予定	自分や家族が使う予定があるか
売却可能性	土地・建物として売れる可能性があるか

特に、名義が亡くなった方のままでは売却手続きが進められません。2024年4月から相続登記が義務化されているため、まだ済んでいない場合は早めに対応しましょう。

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まとめ：「とりあえず放置」が一番リスクが高い

空き家は、使っていなくても固定資産税がかかります。そして、管理が行き届かなくなれば、税額が大きく上がる可能性があります。

特に200㎡以下の住宅用地は、通常は課税標準が6分の1に軽減されているため、特例が外れると最大6倍の課税になることもあります。

しかし本当に怖いのは、税金だけではありません。

建物の劣化・近隣トラブル・解体費用の膨張・売却価格の低下——これらは、時間が経つほど悪化していきます。

「いつか使うかもしれない」 「解体すると税金が上がるからそのまま」 「何から始めればよいかわからない」

そんな状態で空き家を持ち続けているなら、まずは現状を把握することから始めてみましょう。

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まずはご相談ください

「うちの実家、固定資産税がいくらかかっているの？」 「売ったらいくらになる？古くても売れる？」

そんな漠然とした疑問でもお気軽に弊社にご相談ください。空き家・相続不動産の売却に詳しいスタッフが、現在の状況をヒアリングしたうえで、具体的なご提案をいたします。

※本記事は2026年4月時点の情報をもとに作成しています。実際の固定資産税額は、土地の評価額・面積・自治体の課税方式・負担調整措置・都市計画税の有無などにより異なります。具体的な税額や空き家の取り扱いについては、市区町村または税理士・不動産会社にご確認ください。