2026.02.07

市街化調整区域の家・土地は売れる？

茨城県にお住まい、又は不動産をお持ちの方が、「自分の家を、又は不動産を売りたいけれど、市街化調整区域だから難しいと言われた」とお悩みではありませんか？

実は、茨城県は全国的にも市街化調整区域の割合が高く、同時に「条例による規制緩和」も進んでいる地域です。都市計画法第34条を正しく理解すれば、売却の道は必ず開けます。

市街化調整区域の売却を左右する「都市計画法第34条」とは

都市計画法が作られた背景には、高度成長期の時代が大きくかかわっています。農地又は山林の乱開発が進み始め、当然ながら国が主導し、都市計画法が策定されました。市街化調整区域は、原則として開発が制限されています。しかし、都市計画法第34条には「例外的に建築を認める基準」が記されています。茨城県での売却において特に重要なのが以下の3点です。

① 第34条第11号（市町村の条例で指定する区域）

一言で言うと、自治体が『ここは家を建ててもいいですよ』と特別に許可したエリアのことです。

通常、市街化調整区域（建物を建てるのが難しい制限区域）では家を建てるのに厳しい条件がありますが、この「11号区域」に指定されていればそのルールが緩和されます。

つくば市、水戸市、土浦市、ひたちなか市、守谷市など、茨城県内の多くの自治体が独自の「11号条例」を定めています。

誰でも建築が可能： 本来、調整区域では「農家の跡継ぎ」などの特定の属性が必要な場合が多いですが、この区域内であれば出身地や職種を問わず、誰でも家を建てられます。
資産価値が高い： 買い手の制限がないため、一般的な住宅地（市街化区域）に近い感覚でスムーズに売却でき、価格も下がりにくいのが大きなメリットです。

② 第34条第12号（開発審査会提案基準）

こちらは、その土地にゆかりのある人（縁故者）に限り、建築を許可するというルールです。

主に「分家住宅（農家の次男・三男などが建てる家）」や「既存集落内の自己用住宅」などが該当します。11号とは異なり、土地そのものだけでなく、誰が建てるかという条件が厳しくチェックされます。

条件は厳しいものの、以下のようなケースでは売却や建築の道が開ける場合があります。

買い手は限定的： 基本的には「その集落に10年以上住んでいる親族」や「その地域にゆかりのある地元住民」などが主なターゲットになります。
「大規模指定集落」による緩和： 自治体によっては、特定の集落を「大規模指定集落」として指定している場合があります。この区域に該当すれば、縁故者以外の第三者でも建築が認められるなど、条件が大幅に緩和される可能性があります。

③ 第34条第14号（開発審査会の議を経たもの）

一言で言うと、1号〜13号のルールには当てはまらないが、自治体が『特別に事情を認めた』ケースです。

個別の事情を審査会で話し合い、知事や市長が「ここなら家を建ててもやむを得ない」と判断した場合にのみ許可が下ります。この14号の枠組みで最も重要なのが、昔から宅地だったという事実です。

専門家による調査が必須： 登記簿だけでなく、当時の航空写真や課税証明書などでの証明が必要になるため、不動産会社や行政書士と連携して進めるのが一般的です。
「線引き前」からの宅地： 昭和45年（市街化区域と調整区域に分けられた「線引き」の年）より前から、すでに家が建っていた、あるいは宅地であったことが証明できれば、建て替えが認められる可能性がぐっと高まります。
資産価値の証明： 「昔から家があった土地」であれば、今の法律上は調整区域であっても、実質的に一般の宅地と同じように扱える場合があります。これを証明することが、高値売却への鍵となります。

※引用元：茨城県開発許可制度の概要（都市計画法第34条第11号）、茨城県開発許可審査基準（提案基準第6号、22号等）

茨城県内で売却を成功させる「3つのチェックリスト」

チェック1：11号指定区域に入っているか？

茨城県の多くの自治体では、WEB上の「都市計画マップ」で11号指定区域を公開しています。

調べ方： 「〇〇市都市計画マップ」と検索しましょう。
- 例：つくば市「つくば市都市計画情報（11号条例等）」
- 例：水戸市「水戸市都市計画マップ」

指定区域に含まれていれば、買い手のターゲットが一般の方へ一気に広がります。

チェック2：「線引き前」の宅地か？

登記簿謄本を取り寄せ、地目が「宅地」であることや、いつから所有されているかを確認しましょう。

判定基準： 茨城県の多くの地域では、昭和45年11月頃（地域により微差あり）に「市街化区域」と「市街化調整区域」の線引きが行われました。

この線引き以前から建物が建っていた実績（既存宅地）があれば、第14号のルールで建て替えが認められる可能性が高く、強力な売却材料になります。

チェック3：農地転用のハードルは高くないか？

地目が「田」や「畑」の場合、売却には「農地法第5条」等の許可が必要です。農業振興地域（農振）に含まれていると非常に難しいため、事前に農業委員会での確認が必須です。

※引用元：茨城県農地転用許可制度について

まとめ

市街化区域内では、既存の道路幅員など未だにセットバックを行わない住民などが存在し、緊急車両などの往来も妨げている箇所も数多く存在しています。

また、郊外型店舗も増え為、商店街の役割もなくなりつつあります。郊外での開発要件には「道路幅員」「雨水排水」「公営水道設備」「消火栓」「ゴミステーション」など、行政だけでは解決出来ない科目を開発業者にも高い基準で求めています。

市街化調整区域での開発の方が、現在の住まい環境に適しているのも事実です。コンパクトシティ化を目指している行政に関しては、インフラなどの導線距離は延長したくはありません。しかし、改修工事よりも新設工事の方が、簡単で安価に仕上がりますし、行政負担の生まれない完全民営化での、宅地開発に委ねている事も現状です。その為、茨城県内の市街化調整区域は、自治体ごとに独自の「提案基準」や「条例」が細かく設定されており、その解釈には高度な専門知識が必要です。

「大手不動産会社に断られてしまった」「他社では二束三文の査定しか出なかった」という物件でも、都市計画法第34条の例外規定を正しく適用すれば、価値ある不動産として売却できる可能性が十分にあります。

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