空き家のこと
特定空き家に指定されるとどうなる？固定資産税・解体代執行のリスクと売却前に知っておきたい注意点
相続した実家や、使わなくなった家をそのまま空き家にしていませんか。
「いつか片付けようと思っている」
「遠方に住んでいて、なかなか見に行けない」
「古い家だから売れないと思っている」
「解体すると固定資産税が上がると聞いて、そのままにしている」
このような理由で空き家を放置してしまう方は少なくありません。
しかし、空き家は放置するほど建物の傷みが進み、近隣トラブルや行政からの指導につながる可能性があります。
状態によっては「特定空き家」に指定され、固定資産税の負担が増えたり、行政代執行によって解体費用を請求されたりすることもあります。
また、法改正により、特定空き家の一歩手前にあたる「管理不全空き家」でも、勧告を受けると固定資産税の軽減措置から外れる可能性があります。
実際に茨城県龍ケ崎市では、特定空き家に対する市初の解体代執行が行われ、解体費用143万円が所有者等に請求されると発表されています。
この記事では、特定空き家とは何か、指定されるとどうなるのか、空き家を持っている方が売却を含めて早めに考えたいポイントを、一般の方にもわかりやすく解説します。
特定空き家とは？
特定空き家とは、適切に管理されていない空き家のうち、そのまま放置すると周囲に大きな悪影響を及ぼすおそれがある空き家のことです。
たとえば、次のような状態が問題になりやすいです。
・建物が倒壊しそうになっている
・屋根や外壁が落下するおそれがある
・草木が伸び、近隣に迷惑をかけている
・害虫や小動物が発生している
・ゴミや残置物が放置されている
・不法侵入や放火のリスクがある
・景観を著しく損なっている
・道路や隣地に危険を及ぼしている
「誰も住んでいないだけ」なら、すぐに特定空き家になるわけではありません。
しかし、管理が不十分な状態が続き、周囲に危険や迷惑を及ぼす可能性が高いと判断されると、自治体から指導や勧告を受けることがあります。
管理不全空き家とは？
管理不全空き家とは、特定空き家の一歩手前の状態にある空き家のことです。
今すぐ倒壊するほど危険ではなくても、このまま放置すると将来的に特定空き家になるおそれがある空き家が対象になります。
たとえば、次のような状態です。
・屋根や外壁に傷みが見られる
・庭木や雑草の管理が不十分
・窓や扉が壊れて防犯上の不安がある
・雨漏りや湿気により建物の劣化が進んでいる
・近隣に迷惑をかける可能性が出てきている
以前は、固定資産税の住宅用地特例が外れるリスクは、主に特定空き家として勧告を受けた場合に問題になっていました。
しかし、2023年12月に施行された空家対策特別措置法の改正により、特定空き家の手前の段階である管理不全空き家でも、勧告を受けると住宅用地特例の対象から外れる可能性があります。
つまり、「まだ特定空き家ではないから大丈夫」とは言い切れなくなっています。
空き家は、問題が大きくなる前の段階から、早めに管理や売却の方針を考えることが重要です。
空き家を放置すると、段階的に行政対応が進むことがある
特定空き家の問題は、いきなり解体されるわけではありません。
通常は、自治体が所有者等に対して段階的に対応を求めます。
一般的な流れは、次のようなイメージです。
助言や指導の段階で改善すれば、大きな問題にならずに済むこともあります。
しかし、何度も連絡や指導を受けているのに対応しないまま放置すると、勧告や命令に進み、最終的には行政代執行によって自治体が解体などを行うことがあります。
行政代執行とは、所有者が本来行うべき対応をしない場合に、行政が代わりに実施する手続きです。
ただし、行政が解体してくれるから費用がかからない、という意味ではありません。
多くの場合、かかった費用は後から所有者等に請求されます。
茨城県龍ケ崎市で市初の解体代執行が実施
空き家を放置した場合の実例として、茨城県龍ケ崎市のケースがあります。
龍ケ崎市は、危険な状態にある特定空家等について、所有者等に改善を求めてきたものの、期限までに必要な措置が取られなかったとして、市が代わりに建物を解体する行政代執行を実施しました。
市の発表によると、この建物は大部分が倒壊し、建築資材等の散乱が見られ、一部が道路側へ傾斜していたため、道路通行者等への影響が懸念される状態でした。
また、衛生上の問題や景観への影響もあったとされています。
龍ケ崎市では、平成26年の実態把握以降、法定相続人に対して段階的に法に基づく措置を講じてきたものの、必要な対応が取られなかったため、市初の行政代執行に至ったとされています。
解体費用は143万円とされ、いったん市が負担したうえで、作業完了後に所有者等へ請求されると発表されています。
この事例から分かるのは、空き家問題は「使っていない家だから放っておけばよい」というものではないということです。
相続した実家であっても、管理が行き届かず周囲に悪影響を及ぼす状態になると、行政対応や費用負担につながる可能性があります。
特定空き家になると固定資産税の負担が増える可能性がある
空き家所有者の方が特に注意したいのが、固定資産税への影響です。
住宅が建っている土地には、通常、住宅用地特例という固定資産税の軽減措置があります。
簡単にいうと、住宅の敷地として使われている土地は、固定資産税の計算上、一定の軽減を受けられる仕組みです。
しかし、特定空き家として勧告を受けると、この住宅用地特例の対象から外れることがあります。
さらに、2023年12月に施行された空家対策特別措置法の改正により、特定空き家の一歩手前にあたる「管理不全空き家」についても、勧告を受けると住宅用地特例の対象から外れる可能性があります。
管理不全空き家とは、今すぐ倒壊などの大きな危険があるわけではなくても、そのまま放置すると将来的に特定空き家になるおそれがある空き家のことです。
つまり、以前よりも早い段階で、行政から指導や勧告を受ける可能性があるということです。
その結果、土地の固定資産税の負担が増える可能性があります。
「建物を解体すると税金が上がるから、そのままにしている」という方もいますが、管理されていない空き家の場合、解体しなくても勧告によって税負担が増えることがある点に注意が必要です。
つまり、古い空き家を放置することは、税金面でもリスクがあります。
特定空き家になる前に見直したいサイン
次のような状態がある場合は、早めに対応を検討したほうがよいでしょう。
屋根や外壁が傷んでいる
屋根材や外壁材が落下すると、通行人や隣家に被害を与えるおそれがあります。
台風や強風の後に破損が進むこともあるため、外観だけでも確認しておくことが大切です。
雨漏りや湿気がある
雨漏りを放置すると、柱や床、天井が傷み、建物全体の劣化が進みます。
室内のカビや腐食が進むと、売却時にも価格や買主の印象に影響します。
庭木や雑草が伸びている
草木が伸びすぎると、隣地への越境、害虫の発生、不法投棄の誘発につながることがあります。
近隣からの苦情が入る前に、草刈りや剪定を検討しましょう。
空き家に人が出入りした形跡がある
空き家は、不法侵入や放火、不法投棄のリスクがあります。
窓ガラスが割れている、玄関周りが荒れている、郵便物がたまっている場合は、防犯面でも注意が必要です。
近隣や自治体から連絡が来ている
近隣住民や自治体から連絡が来ている場合は、すでに問題が表面化している可能性があります。
「忙しいから後で対応しよう」と放置せず、まずは現地確認を行いましょう。
空き家を持ち続ける場合に必要な管理
空き家をすぐに売却しない場合でも、最低限の管理は必要です。
たとえば、次のような対応が考えられます。
・定期的な換気
・通水
・庭木や雑草の管理
・郵便物やチラシの回収
・雨漏りや破損の確認
・台風や大雨の後の点検
・近隣からの連絡への対応
・防犯対策
・必要に応じた修繕
ただし、遠方に住んでいる場合や、相続人が複数いる場合は、継続的な管理が難しくなりがちです。
管理のために交通費や時間がかかり、草刈りや修繕費も積み重なります。
「いつか使うかもしれない」と思って残していても、実際には使う予定がないまま数年が過ぎ、建物の状態だけが悪くなるケースもあります。
空き家は「売れなくなる前」に動くことが大切
空き家の売却では、早めの判断が重要です。
建物がまだ使える状態であれば、中古住宅として検討してもらえる可能性があります。
建物の状態が悪くても、土地として売却できる場合があります。
また、古家付き土地として、買主が購入後に解体やリフォームを検討するケースもあります。
しかし、空き家を長く放置してしまうと、次のような問題が起きやすくなります。
・建物の傷みが進む
・残置物が増える
・草木が繁茂する
・近隣からの印象が悪くなる
・解体費や修繕費が増える
・買主が不安を感じやすくなる
・特定空き家や管理不全空き家のリスクが高まる
結果として、売却価格や売却条件に影響することがあります。
空き家は、状態が悪くなってから売るよりも、問題が大きくなる前に売却の可能性を確認したほうが、選択肢が広がりやすいです。
「解体してから売るべきか」は慎重に判断する
空き家を売却する際、「先に解体したほうがよいのか」と悩む方も多いです。
確かに、老朽化が激しい建物は、解体して更地にしたほうが売りやすくなる場合があります。
一方で、解体には費用がかかります。また、解体後は住宅用地特例が外れ、土地の固定資産税の負担が増える可能性があります。
そのため、自己判断で先に解体するのではなく、次の点を確認してから判断することが大切です。
・建物付きで売れる可能性があるか
・古家付き土地として売れるか
・更地にしたほうが買主が見つかりやすいか
・解体費用はいくらかかるか
・解体後の固定資産税はどうなるか
・測量や境界確認が必要か
・隣地や近隣に購入希望者がいるか
空き家の状態やエリアによって、最適な売り方は変わります。
相続した実家は早めに方針を決めることが重要
特定空き家の問題は、相続不動産で起きやすい傾向があります。
親が亡くなった後、実家に住む人がいなくなり、相続人が遠方に住んでいると、管理が後回しになりやすいからです。
また、相続人が複数いる場合、次のような理由で話し合いが進まないこともあります。
・売るか残すか意見が分かれている
・誰が管理するのか決まっていない
・固定資産税の負担が曖昧
・片付け費用や解体費用の負担で揉めている
・相続登記が終わっていない
・不動産の価値が分からない
このような状態で放置すると、空き家の管理だけが続き、問題が大きくなる可能性があります。
まずは、不動産の現状と市場価値を確認し、売却するのか、管理を続けるのか、活用するのかを相続人同士で話し合うことが大切です。
売却を検討したほうがよい空き家の特徴
次のような空き家は、早めに売却相談を検討することをおすすめします。
・今後住む予定がない
・遠方で管理が難しい
・築年数が古く、修繕費がかかりそう
・庭木や雑草の管理が負担になっている
・近隣から苦情が来ている
・固定資産税だけを払い続けている
・相続人の間で管理負担が偏っている
・台風や大雨のたびに不安になる
・解体すべきか判断できない
・将来的に特定空き家にならないか心配
売却するかどうかをすぐに決める必要はありません。
まずは「今売るといくらくらいなのか」「建物付きで売れるのか」「解体が必要なのか」を確認するだけでも、今後の判断がしやすくなります。
空き家売却で確認したいポイント
空き家を売却する場合は、次の点を確認しておきましょう。
不動産の名義
亡くなった方の名義のままでは、売却前に相続登記が必要になることが一般的です。
相続人が複数いる場合は、売却方針について合意形成も必要です。
建物の状態
雨漏り、シロアリ、傾き、設備の故障、残置物の量などを確認します。
建物付きで売るのか、土地として売るのかを判断する材料になります。
道路や境界
道路にきちんと接しているか、境界が明確か、越境がないかも重要です。
古い住宅では、境界杭が見当たらないケースもあります。
解体費や片付け費用
残置物処分費、解体費、測量費などがかかる場合があります。
売却価格だけでなく、手元に残る金額を確認することが大切です。
固定資産税
空き家を持ち続ける場合、固定資産税の負担が続きます。
また、特定空き家や管理不全空き家として勧告を受けると、住宅用地特例の対象から外れる可能性があります。
不動産会社に相談するメリット
空き家の売却を検討している場合、不動産会社に相談することで、次のような点を整理できます。
・現在の売却価格の目安
・建物付きで売れる可能性
・古家付き土地として売れるか
・解体したほうがよいか
・残置物があるまま売れる可能性
・売却にかかる費用
・買主が見つかりやすい売り方
・相続人に説明するための査定資料
・近隣トラブルを防ぐための対応
特に、空き家は見た目だけでは価値が分かりにくいことがあります。
古い建物でも、土地として需要がある場合があります。
反対に、価格だけを高く見積もってしまうと、売却が長引き、管理負担が続いてしまうこともあります。
地域の相場や買主の動きを踏まえて、現実的な売却方針を立てることが大切です。
特定空き家になる前に、早めの相談を
特定空き家の問題は、急に発生するものではありません。
多くの場合、空き家になってから時間が経ち、管理が不十分な状態が続くことで、少しずつリスクが高まります。
「まだ大丈夫」と思っていても、台風や大雨、地震、老朽化によって一気に状態が悪くなることがあります。
行政から連絡が来てから慌てるのではなく、早めに売却や管理の方針を考えておくことが大切です。
空き家を持っている方にとって、売却は管理負担や将来のリスクを整理する有効な選択肢の一つです。
もちろん、すべての空き家をすぐに売るべきというわけではありません。
ただ、今後使う予定がない場合や、管理が難しい場合は、特定空き家や管理不全空き家になる前に、売却の可能性を確認しておくことをおすすめします。
よくある質問
Q1. 空き家を持っているだけで、すぐに特定空き家になりますか？
いいえ、空き家を所有しているだけで、すぐに特定空き家になるわけではありません。
特定空き家は、建物の倒壊のおそれがある、衛生上の問題がある、景観を著しく損なっている、近隣に悪影響を及ぼしているなど、管理状態に問題がある場合に指定される可能性があります。
ただし、空き家は放置するほど傷みやすくなります。
今は問題がなくても、屋根や外壁の劣化、庭木や雑草の繁茂、雨漏り、不法侵入などが重なると、将来的に特定空き家や管理不全空き家のリスクが高まります。
Q2. 特定空き家に指定される前に売却できますか？
はい、売却できる可能性があります。
むしろ、特定空き家に指定される前のほうが、売却の選択肢は広がりやすいです。
建物の状態が比較的良ければ中古住宅として検討してもらえる可能性がありますし、建物が古くても古家付き土地として売却できる場合があります。
状態が悪化してから売却しようとすると、解体費や片付け費用が増えたり、買主から価格交渉を受けやすくなったりすることがあります。
早めに査定を受け、建物付きで売るのか、土地として売るのか、解体が必要なのかを確認しておくことが大切です。
Q3. 特定空き家になると固定資産税は必ず上がりますか？
必ず上がるとは限りませんが、固定資産税の負担が増える可能性があります。
住宅が建っている土地には、通常、住宅用地特例という固定資産税の軽減措置があります。
しかし、特定空き家として勧告を受けると、この住宅用地特例の対象から外れることがあります。
また、2023年12月に施行された空家対策特別措置法の改正により、特定空き家の一歩手前にあたる「管理不全空き家」でも、勧告を受けると住宅用地特例の対象から外れる可能性があります。
その結果、土地の固定資産税の負担が増える、高くなる可能性があります。
「解体すると税金が上がるから空き家のままにしている」という方もいますが、管理状態が悪いまま放置すると、解体しなくても税負担が増えるリスクがある点に注意が必要です。
Q4. 行政代執行で解体された場合、費用は誰が払うのですか？
行政代執行によって自治体が解体などを行った場合、その費用は所有者等に請求されることがあります。
行政が代わりに解体してくれるから、所有者が費用を負担しなくてよいというわけではありません。
実際に、茨城県龍ケ崎市の事例では、特定空き家の解体代執行が行われ、解体費用143万円が所有者等に請求されると発表されています。
空き家を放置してしまうと、最終的に大きな費用負担につながる可能性があるため、早めに管理や売却の方針を決めることが大切です。
Q5. 空き家を解体してから売ったほうがよいですか？
解体してから売ったほうがよいかどうかは、物件の状態や土地の条件、周辺の需要によって変わります。
老朽化が激しく、建物として使うのが難しい場合は、更地にしたほうが買主が見つかりやすいことがあります。
一方で、解体には費用がかかります。また、解体後は住宅用地特例が外れ、固定資産税の負担が増える可能性もあります。
古家付き土地として売却できる場合や、買主が購入後に解体を希望する場合もあるため、自己判断で先に解体する前に、不動産会社へ相談することをおすすめします。
Q6. 家の中に荷物が残っていても売却できますか？
家財や荷物が残っていても、売却を相談することは可能です。
ただし、残置物の量が多い場合、買主の印象に影響したり、処分費用が売却条件に関係したりすることがあります。
売主側で片付けてから売る方法もあれば、現況のまま売却し、買主側で処分する条件にする方法もあります。
どちらがよいかは、物件の状態や売却価格、処分費用によって変わります。
まずは現地を確認し、片付けにどのくらい費用がかかるのか、現況のまま売れる可能性があるのかを確認しましょう。
Q7. 相続登記が終わっていない空き家でも売却相談できますか？
はい、相続登記が終わっていない段階でも、売却相談は可能です。
ただし、実際に売却する際には、原則として相続登記を行い、売主となる方の名義に整理する必要があります。
相続人が複数いる場合は、誰が不動産を相続するのか、売却代金をどのように分けるのかを話し合う必要があります。
相続登記が未了のまま放置すると、相続人が増えて手続きが複雑になることもあります。
空き家の売却を考えている場合は、査定とあわせて、相続登記の進め方も早めに確認しておくと安心です。
Q8. 遠方に住んでいて空き家を見に行けない場合はどうすればよいですか？
遠方に住んでいて空き家を管理できない場合は、早めに現地確認を依頼することをおすすめします。
空き家は、所有者が気づかないうちに雨漏り、庭木の越境、外壁の破損、不法投棄などが起きていることがあります。
現地の状態を確認することで、売却すべきか、管理を続けるべきか、修繕や片付けが必要かを判断しやすくなります。
遠方の空き家は、管理のための交通費や時間も負担になります。
今後使う予定がない場合は、売却も含めて早めに方針を整理しましょう。
Q9. 近隣から苦情が来ている空き家でも売却できますか？
近隣から苦情が来ている空き家でも、売却できる可能性はあります。
ただし、苦情の内容によっては、売却前に対応したほうがよい場合があります。
たとえば、草木の越境、ゴミの放置、屋根材の飛散、害虫の発生などは、買主にも不安を与えやすいポイントです。
すべてを完璧に直す必要はありませんが、現状を把握し、売却時にどのように説明するかを整理しておくことが大切です。
早めに不動産会社へ相談し、売却前に最低限対応すべきことを確認しましょう。
Q10. 特定空き家になる前に、まず何をすればよいですか？
まずは、空き家の現状を確認することです。
確認したいポイントは、建物の傷み、雨漏り、庭木や雑草、残置物、近隣への影響、固定資産税、名義の状況などです。
そのうえで、今後住む予定があるのか、管理を続けられるのか、売却できる可能性があるのかを整理しましょう。
特定空き家の問題は、放置するほど選択肢が少なくなりやすいです。
「まだ大丈夫」と思っている段階で相談することで、建物付きで売る、古家付き土地として売る、解体して売る、管理を続けるなど、現実的な選択肢を比較しやすくなります。
まとめ
特定空き家とは、適切に管理されていないことで、倒壊や衛生上の問題、景観悪化、近隣への悪影響などが懸念される空き家のことです。
また、2023年12月の法改正により、特定空き家の一歩手前にあたる管理不全空き家でも、勧告を受けると住宅用地特例の対象から外れる可能性があります。
その結果、固定資産税の負担が増えることがあります。
さらに、所有者が必要な対応をしないまま放置すると、行政代執行によって解体され、その費用を所有者等が請求されることもあります。
実際に茨城県龍ケ崎市では、市初の特定空き家の解体代執行が実施され、費用143万円が所有者等に請求されると発表されています。
空き家は、放置するほど管理負担や費用、近隣トラブルのリスクが大きくなります。
今後住む予定がない、遠方で管理できない、相続人同士で管理が難しいという場合は、早めに売却の可能性を確認することが大切です。
相続した実家や空き家の管理でお困りではありませんか。
「特定空き家にならないか心配」
「管理不全空き家として指導されないか不安」
「近隣から苦情が来ている」
「遠方で管理ができない」
「固定資産税だけを払い続けている」
「解体すべきか、売却すべきか分からない」
「相続人で話し合うための査定資料がほしい」
このようなお悩みがある方は、早めにご相談ください。
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