住宅ローン返済が厳しい方へ！「任意売却」とは？

住宅ローン返済が延滞し始めたら

住宅ローンを変動金利で契約されている方は、「金利上昇」し、毎月の返済額が増えている分、きつくなってきているかもしれません。また、退職したり職場環境の変化によって住宅ローン返済を延滞し始めている方も少なくありません。

その場合にはどうなるのか？また、どうするのか？を、検討と対策を考える必要があります。

延滞しながらでも、住み続ける方法

延滞期間が3ヶ月以内で収まり続けられるのであれば、現状維持でも大丈夫ですが、ボーナス払いもある方は、「要注意」です。ボーナス払いの1回分を延滞するとその先には進みません。毎月分の返済額を入金しても、「ボーナス払い」で、止まっています。

対策として「条件変更」を、先に行ってください。毎月分の支払いに変更することで、ボーナス払いで止まることはありません。しかし、この手法は万能薬でなく、一時しのぎでしかありません。

延滞解消する方法が見つからないのであれば、売却してすべての住宅ローン返済を行う必要があります。売却＝退去になります。今回は、その売却に関して少しでも参考になれば幸いです。

住宅ローン返済が厳しい方は「破産手続き」の前に「任意売却」

住宅ローンの返済が厳しいと感じている方にとって、最初に考えるのは「破産手続き」かもしれません。しかし、「破産」とは、全ての財産を処分し全ての債権（借金）を帳消しにするため、手持ちの「財産」の全てを投げ出す必要があります。

また、依頼する弁護士によっては、「債務整理」を目的にしないで「破産」を目的にする輩も存在しています。そうなると、当初の目的と違った方向に向かい、依頼者自身が不幸になる可能性もあります。

しかし、住宅ローン返済から解放してもらうことが、「目的」であれば、「任意売却」は救世主ともいえる選択肢です。任意売却とは、ローンの支払いが困難になった際、金融機関（債権者）の合意を得ることで、一般的な不動産売買に近い形で売却できる特別な手続きを指します。

しかし、任意売却はメリットだけでなく多くの注意点もあるため、仕組みを正しく理解して慎重に検討することが大切です。

任意売却ができる期間

任意売却が可能な期間は、「延滞開始」から半年、その後「代位弁済」が行われてから「競売の開札」が始まるまでです。住宅ローンの返済が滞ると、金融事故扱いとなります。その為、最終的には競売にかけられてしまいますが、滞納開始から競売の開札までは一般的に半年〜1年程度の猶予があります。この限られた期間内に手続きを行う必要があります。

任意売却への流れ

期限の利益の喪失： ローンの滞納が続き、６回分の返済が行われない又はボーナス払いが出来ずに半年が経過した場合に分割払いができる権利（期限の利益）を失い、金融機関から一括返済を求められます。また、住宅ローンで借入してけれども、賃貸などに貸し出している等の約定違反は認められた場合。
代位弁済： 連帯保証人代わりの、保証会社が債務者に代わって銀行へローンを完済します。以後、債権者は銀行から保証会社（または債権回収会社）へ移ります。窓口も銀行から移行されます。
債権者の同意・売り出し：弊社（ランドワークス）等の不動産会社、又はそれに代わる専門家を通じて債権者と交渉し、売却価格（抵当権・根抵当権抹消金額）の合意を得た上で、一般市場で売却活動を開始します。売却活動に関しては通常の不動産取引と、何ら変わりありませんし、そのまま住み続ける事も可能です。

任意売却のメリット

市場価格に近い金額で売却可能： 競売（相場の5〜7割程度）に比べ、市場価格に近い価格で売却できるため、残債をより多く減らせます。より高い金額で売却できれば、その後の借金（債務残高）も減らせるので、綺麗にお掃除とかも必要です。
無理のない返済計画： 自宅を任意売却しても残債（借金）は残ってしまう場合も高い確率であります。しかし、売却後に残った残債（借金）についても、生活状況に合わせた無理のない分割返済を相談できるケースがほとんどです。
持ち出し費用の軽減： 債権者と売り出し価格を決定する際に「配分案」を作成します。税金、仲介手数料や管理費の滞納分、引っ越し費用などを売却代金の中からできるだけ多く捻出できるよう交渉が可能です。
プライバシーの保護： 競売物件の様に広く告知される事はありません。不動産会社と協議し一般の中古物件として売り出すため、周囲に事情を知られるリスクを抑えられます。

任意売却のデメリット・注意点

信用情報への影響： 任意売却に至る過程で数ヶ月の滞納が発生するため、個人信用情報に事故情報が（ブラックリスト）登録されます。これにより、一定期間は新規の借り入れやクレジットカードの返却、作成が難しくなります。
債権者の合意が必要： 自分一人の意思では売却できず、すべての抵当権者・根抵当権者・差押等、関係者全ての同意を得る必要があります。

競売との違い

任意売却は、競売に比べて債務者のその後の生活再建に有利な方法です。競売では売却価格が低くなるだけでなく、物件情報が公告され、最終的には強制退去を迫られます。

一方、任意売却は自らの意思で売却し、そのまま、賃貸住宅として住み続けるか、退去時期も相談できるため、精神的な負担も大きく軽減されます。

まとめ

「任意売却」は、住宅ローンの返済が困難な方が競売という最悪の事態を避けるための有効な手段です。過去、ランドワークスでは、任意売却をはじめ、債務整理、ローンの組み換え等、多くの事例があります。お客様の状況に合わせた最適な解決策をご提案いたします。

住宅ローンの返済に不安を感じたら、手遅れになる前に、できる限り早くご相談ください。

当然ながら「秘密厳守」ですので、ご安心ください。相談だけでも構いません。お気軽にお問い合わせください。