2024.01.20

空き家のこと

空家を売るときはそのままがいいのか、それとも解体して更地にしたほうがいいのか？

家を相続したが築年数も古く誰も住む予定もない。
そんな物件をいずれは売却したいと考えている方が近年増えているようです。
そんな空き家を売る際、家はそのままのほうがいいのか
それとも解体して更地にしてしまったほうがよいのか。

両方のメリット・デメリットを解説していきます。

空き家の定義と売り方

まずは、空き家の売り方を知る前に、空き家とはそもそもどのような状態を指すのか、空き家の定義について見てみましょう。
空き家はまず４種類の分類があります。

二次的住宅：別荘など普段は人が住んでいない住宅
賃貸用の住宅：賃貸による空き家状態になっている住宅（新築・中古共）
売却用の住宅：売却のために空き家になっている住宅
その他の住宅：上記以外の住宅で転勤や入院など長期に渡り所有者不在になっている建物

また、国土交通省は「空き家」を、1年以上使われていない、もしくは住んでいない家と定義しています。
ではこのような空き家の売り方ですが大きくわけて三つあります。

1.古家付き土地として売る

　空き家を残したまま売る場合の俗称で、建物自体に経済的価値がなく、あくまでも土地のみの価格として売り出します。

2.中古住宅として売る

　こちらも家を残したまま売る方法です。そのままでも住めるものや、リフォームなどで手を加えることで住める物件などの場合に表記します。

3.更地にして売る

　建物を解体し、購入後すぐに建築できる宅地にして売る方法です。

では、空き家をそのままにして売る場合はどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか？

空き家を「そのまま」にして売るメリットとデメリット

メリット①　解体費用がかからない

解体する費用がかからないため、費用面での負担を減らすことができます。
また、解体費用がかかっていない分、売却価格を安くすることができます。

メリット②　固定資産税が更地に比べて安くなる

建物がある場合、「住宅用地の軽減措置特例」が適用され、敷地面積の200平米までの部分については6分の1、200平米超までの部分については3分の1とすることができます。

メリット③　買主が住宅ローンを利用できる

建物がそのままの状態であれば、住宅ローンの融資対象になるため、買主側の資金繰りに有利な条件が整います。
これは売る際にはアピールポイントにも繋がります。

メリット④　すぐに売却活動に移れる

解体を待たずにそのままの状態で販売活動に移ることができます。

デメリット①　価格が相場より安くなりがち

メリット①で解体費用がかからないと書きましたが、逆に言えば安くした価格が買主にとっては最初に見る価格になるため、そこから解体費用の負担を迫られたり、解体費用分さらに安くしてほしいという要求をされる可能性があります。

デメリット②　買い手が付きにくい場合がある

買主にとってはすぐ住めるなどの利点がある反面、土地の用途が限られてしまう可能性があります。
また、建物の劣化が激しい場合は買主に対して悪印象を植え付けてしまい結果として買い手が付きにくくなる場合があります。

空き家を「更地」にして売る場合のメリットとデメリット

メリット①　流通性が高い

買主にとって空き家のない更地は、土地の大きさをつかみやすく、マイホームを建てるイメージもしやすくなるため、新築戸建を検討している買主様には、古家付き土地のまま売却するよりも売却は容易です。

メリット②　土地の状態を確認しやすい

建物を解体した土地は、土壌や地盤調査、埋設物の確認などもしやすいのが特徴です。
新しく建築したい方にとって、土地の状況をすぐに確認できるのは、大きなメリットでしょう。

デメリット①　解体費用がかかる

空き家を更地にする最大のデメリットは、解体費用がかかってしまうことです。
一般的には木造住宅で1坪あたり3～5万円程度かかると言われており、例えば30坪の住宅を解体する場合にかかる費用は、木造住宅なら90～150万円、鉄骨造なら150～210万円、鉄筋コンクリート造であれば180～240万円程度が相場となっています。

デメリット②　固定資産税が高くなる

建物があることで受けていた「住宅用地の軽減措置特例」が適用されなくなるため、固定資産税も高くなります。
仮に更地のままで売れないと、高い固定資産税を払い続けなければなりません。

空き家を保有しているとかかる費用や税金

●固定資産税

空き家の維持費でもっとも大きなウェイトを占めるのがこの固定資産税です。
特定の自治体、条件にもよりますが一戸建ての場合は年額で10～15万が目安となっています。
さらに管理などの関係で「特定空き家」に指定されてしまうと「住宅用地の軽減措置特例」が適用されなくなるため、大幅な増税をされてしまいます。

●都市計画税

都市計画法により、市街化区域に指定されているエリアにある土地や建物については都市計画税がかかります。
税率は自治体ごとに異なりますが、固定資産評価額に対し最大で0.3％の都市計画税がかかります。

●空き家の維持費

管理が行き届かず地域や近隣住民に防災、衛生、景観などの悪影響を及ぼす「特定空き家」と指定されないようにするために、建物の修繕や庭の草木の剪定などを行う必要があります。
また、空き家の管理を管理業者に委託する場合は管理費もかかります。

●光熱費

空き家のライフラインを解約していない場合は、毎月の水道光熱費が発生します。
住んでいないので必要ないのでは？と感じるかもしれませんが、定期的に掃除や修繕を行うのであれば電気や水道の契約をしておく必要があります。

●保険費用

火災保険や地震保険などの保険に加入している場合は、保険料がかかります。
こちらも住んでいないので必要ないのではないかと思われるかもしれませんが、火災や自然災害で倒壊すると、残存物の取り壊し費用や撤去費用が発生した場合、その費用を確保する必要があります。
また、空き家は、人が住んでいる家に比べ管理が適切に行われにくいため、空き家となる期間が長くなるにつれて増す共通のリスクがあります。
不法侵入による火の不始末から起こる火災や、台風などによる建物の一部の損壊や屋根の落下、放火の発見が遅れたことによる被害の拡大などがそれにあたります。
つまり、空き家でも建物の資産性の有無にかかわらず、保険に加入する必要があります。

●交通費

空き家が自宅から遠い場所にある場合、管理のために足を運ぶのに交通費がかかります。
日帰りができない距離ならば宿泊費も必要になります。

まとめ

空き家を売却する際のメリット・デメリットや売りたい方にとって気になるポイントを解説させていただきました。
ですが、立地や建物の判断は素人目にはなかなか難しいです。
ですので、そのエリアの特徴などを踏まえて適切なアドバイスを施してくれる不動産会社の担当者を見つけることが大切です。
ベストな判断をするためにも是非、不動産会社と相談しながら決めましょう！