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省エネ性能ラベルの見方｜星・断熱性能・光熱費を住宅購入前にどう確認する？【2026年版】
新築住宅の広告や物件情報を見ていると、星や家のマークが並んだ「省エネ性能ラベル」を見かけることが増えてきました。
「星が多いほうが良さそう」ということは何となく分かっても、星は何を評価しているのか、家のマークとは何が違うのか。横に書かれている「ZEH水準」や「目安光熱費」まで含めると、少し分かりにくいかもしれません。
実は、このラベルを見るときに星の数だけで住宅の性能を判断するのはおすすめできません。
星が表しているものと断熱性能は別の指標ですし、目安光熱費も実際の電気代やガス代を保証する数字ではないからです。
住宅を比較するとき、どこを見ればよいのか。購入を検討している方の目線で整理してみます。
省エネ性能ラベルとは？
省エネ性能ラベルは、その住宅が冷暖房や給湯などに使うエネルギーをどのくらい抑えられるのか、暑さや寒さの影響を受けにくい住宅なのかといった情報を、分かりやすく表示したものです。
建築物省エネ法に基づく省エネ性能表示制度は2024年4月に始まりました。新築建築物などを販売・賃貸する事業者には、広告などに省エネ性能を表示することが努力義務となっています。一方、中古住宅などの既存建築物についても表示は推奨されていますが、表示しない場合に新築と同じ勧告等の対象となる仕組みではありません。表示がないことだけを理由に、省エネ性能が低いと判断することはできません。
また、2025年4月以降に工事に着手する新築住宅などは、一定の適用除外を除き、原則として省エネ基準への適合が義務付けられています。現在の新築住宅では「基準を満たしているか」だけでなく、基準からどの程度性能を高めているかを見ることも、住宅を比較する材料になります。
ラベルを見たら、この5項目を確認
住宅の省エネ性能ラベルにはいくつかの情報がありますが、購入する方が特に確認しておきたいのは次の部分です。
| 表示 | 分かること |
|---|---|
| エネルギー消費性能 | 住宅で使うエネルギーをどの程度削減できる設計か |
| 断熱性能 | 外の暑さ・寒さの影響を受けにくくする性能 |
| ZEH水準 | 一定以上のエネルギー消費性能と断熱性能を満たしているか |
| 目安光熱費 | 一定条件で計算した年間光熱費の目安 |
| 自己評価・第三者評価 | 誰が性能を評価したのか |
それぞれ意味が違います。
ここを分けて考えると、ラベルがかなり読みやすくなります。
星の数は「家の断熱性能」そのものではない
省エネ性能ラベルの中で目につきやすいのが、エネルギー消費性能を表す星です。
この星は、国が定める省エネ基準と比べて、住宅のエネルギー消費量をどの程度減らせる設計になっているかを示しています。
対象になるのは冷暖房だけではありません。換気、給湯、照明など、住宅で使用する設備も含めて評価します。
再生可能エネルギー設備がない住宅では、エネルギー削減率を5段階で評価します。太陽光発電などの再エネ設備がある住宅では、再エネを含めた評価は7段階になります。星が増えるほど、基準に対するエネルギー削減性能が高いという見方です。なお、ここでいう「5段階・7段階」は評価レベルの数であり、ラベル上に必ず星が5個・7個並ぶという意味ではありません。
ただし、ここで注意したいのが、星の数＝断熱性能ではないことです。
例えば、高効率な給湯器や設備を採用することでエネルギー消費性能が高く評価されることがあります。一方、冬の室内から熱が逃げにくいか、夏の日射熱が入りにくいかという建物そのものの性能は、別に「断熱性能」として表示されています。
そのため、住宅の性能を見るときは、
「星はいくつあるか」だけではなく「断熱性能はいくつか」も一緒に見る
というのが分かりやすい見方です。
断熱性能は「家のマーク」と数字を見る
住宅の断熱性能は、家の形をしたマークと1～7の数字で表示されます。
評価には、簡単にいうと「住宅から熱がどれくらい逃げるか」と「日射による熱がどれくらい住宅に入るか」という2つの考え方が使われています。
地域によって気候条件が異なるため、全国一律の数値ではなく、地域区分に応じた基準で評価されます。
数字が大きいほど高い断熱性能を示します。
断熱性能は、冷暖房の効率だけでなく、室内環境を考えるうえでも確認しておきたい部分です。
ただし、ラベルから分かるのはあくまで計算上の住宅性能です。実際の室温や感じ方は、間取り、窓の位置、日当たり、エアコンの使い方などにも左右されます。
物件を比較するときは、ラベルだけではなく、窓の仕様や方角なども一緒に確認しておくと判断しやすくなります。
「ZEH水準」と書いてあれば、ZEH住宅という意味？
ここも少し分かりにくいところです。
住宅の省エネ性能ラベルでは、
エネルギー消費性能が星3つの水準以上、かつ断熱性能が5以上
になると「ZEH水準」の欄にチェックが入ります。
ZEHは「ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス」の略ですが、ラベルにある「ZEH水準」と「ネット・ゼロ・エネルギー」の表示は同じ意味ではありません。
「ZEH水準」は、一定以上の省エネ性能と断熱性能を持つことを示すものです。
一方、「ネット・ゼロ・エネルギー」の表示は、ZEH水準を満たしたうえで、太陽光発電の売電分も含めた年間のエネルギー収支がゼロ以下となる場合に表示されます。省エネ性能ラベル上の「ネット・ゼロ・エネルギー」は、第三者評価であるBELSを取得した場合に表示される項目です。
広告に「ZEH水準」と書かれていたら、それだけで太陽光発電によって年間のエネルギー収支がゼロになる住宅だと考えず、ラベルのどの項目を指しているのか確認するとよいでしょう。
太陽光発電がある住宅は星の見え方が少し違う
太陽光発電などの再生可能エネルギー設備がある住宅では、エネルギー消費性能の星の一部が通常とは異なる表示になっていることがあります。
これは、太陽光発電の自家消費による削減分を、通常の星とは分けて「点灯星」として示す仕組みがあるためです。再エネを除いた評価と、再エネを含めた評価の差が点灯星として表されます。
そのため、太陽光発電付き住宅同士を比較するときには、単純に星の総数だけを見るよりも、設備による削減を含めた評価なのかを確認しておくと、住宅そのものの性能を比較しやすくなります。
「目安光熱費」は実際の電気代ではない
省エネ性能ラベルには、「目安光熱費」が表示されている場合があります。
例えば年間○万円と書かれていると、「この家なら実際の光熱費もその金額くらいになる」と考えたくなりますが、そうとは限りません。
目安光熱費は、住宅の省エネ性能から計算された年間のエネルギー消費量に、全国統一の燃料単価を掛けて算出したものです。
実際の光熱費は、家族の人数、在宅時間、エアコンの設定温度、お風呂の使い方、契約している電力会社や料金プランなどによって変わります。
つまり、この数字は家計の予算をそのまま計算するものというより、
同じような条件の住宅を比較するための参考値
として見るほうが適しています。
なお、目安光熱費は任意表示です。住戸ラベルでも記載されていない場合があり、マンションなどの住棟ラベルには表示されません。
「自己評価」と「第三者評価BELS」は何が違う？
ラベルの下のほうを見ると、「自己評価」または「第三者評価」と書かれています。
自己評価は、販売・賃貸事業者が住宅の設計情報などをもとに省エネ性能を評価したものです。
第三者評価の場合は、評価機関による審査を受けています。現在、この第三者評価制度として使われているのが「BELS（ベルス）」です。
自己評価だから性能が低い、BELSだから性能が高い、という意味ではありません。
違うのは性能を誰が確認しているかです。
気になる物件でBELSを取得している場合は、省エネ性能ラベルだけではなく、評価書について不動産会社や売主に確認してみてもよいでしょう。
中古住宅にラベルがないのはおかしい？
中古住宅を探していると、省エネ性能ラベルが付いていない物件もあります。
既存住宅は新築住宅と表示の扱いが異なるため、ラベルの有無だけで住宅性能を判断しないことが大切です。
中古住宅などの既存建築物については省エネ性能の表示が推奨されていますが、新築住宅と同じ扱いではありません。また、建築当時に現在の方法で省エネ性能を計算していない住宅では、後から住宅全体を評価することが難しいケースがあります。
そのため、ラベルがない＝断熱性能が低い住宅とは限りません。
中古住宅では、築年数だけで判断するのではなく、窓の交換、内窓の設置、断熱改修、給湯器の交換などが行われているかも確認しておきたいところです。
2024年11月からは、建築時に現在の方法で住宅全体の省エネ性能を評価していないなど、通常の省エネ性能ラベルを表示することが難しい既存住宅を対象に、窓や給湯器など一定の要件を満たす部位を示す「省エネ部位ラベル」も運用されています。
中古住宅の広告でこのラベルを見つけた場合は、「住宅全体がこの性能」という意味ではなく、どの部分が省エネ性能の要件を満たしているのかを見るラベルとして確認してください。
住宅を比較するときは「省エネ性能＋物件全体」で考える
省エネ性能が高い住宅は、住宅選びの一つの判断材料になります。
ただ、住宅購入で見るべきものは省エネ性能だけではありません。
同じ価格帯でも、立地、土地の広さ、間取り、建物の状態、修繕の必要性、住宅ローンの負担などによって、その人に合う住宅は変わります。
例えば中古住宅であれば、購入価格を抑えて必要な部分だけ断熱改修するという考え方もあります。反対に、購入後の改修をできるだけ減らしたいのであれば、最初から断熱性能や設備性能の高い住宅を比較する方法もあります。
省エネ性能ラベルは、「この家を買うべきか」を決めるものではありません。
候補になっている住宅の違いを知るための材料の一つとして使うと、住宅選びに生かしやすくなります。
まとめ
省エネ性能ラベルを見たときは、星の数だけを見るのではなく、「エネルギー消費性能」と「断熱性能」を分けて確認してみてください。
ZEH水準、太陽光発電、目安光熱費なども、それぞれ意味が異なります。
特に中古住宅はラベルが付いていないこともあるため、その場合は窓や断熱改修、給湯設備など、現在の住宅の状態を確認することが大切です。
物件価格や立地だけでは分かりにくかった住宅同士の違いを、省エネ性能という別の角度から比較できるようになった、と考えると分かりやすいかもしれません。
※制度内容は2026年9月時点の国土交通省および一般社団法人住宅性能評価・表示協会の公表情報をもとに確認しています。省エネ基準や表示制度は今後変更される可能性があるため、購入時には最新の制度や物件ごとの評価内容をご確認ください。主な確認先は下記「参考・出典」に掲載しています。
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