不動産知識
自宅は「売却or賃貸」どっち？
転勤や離婚、老人ホームへの入居、相続、老朽化などの理由で住まなくなった家を売却するか賃貸に出すかでお悩みではありませんか？
どちらの選択にもメリット・デメリットがあります。ランドワークスは「売るのか貸すのか迷っている」という方のご相談も大歓迎です！
ご所有者様やご家族の「意向」や「将来設計」に加え、「物件の特徴」「タイミング」から、適切な選択肢を見極めましょう。以下に、売却と賃貸のメリット・デメリットを詳しくご紹介します。
売却がおすすめのケース
住宅ローンの完済済み または ローンの借り換えが可能 である場合
住宅ローンをすでに完済している、もしくは完済の見通しが立っている場合は、売却手続きが比較的スムーズに進みます。
一方で、まだ住宅ローンの残債がある方は注意が必要です。
売却価格よりもローン残債（抵当権・根抵当権）が多い場合は「オーバーローン」となり、不足分を自己資金で補う必要があります。この不足額が大きい場合、借入先の金融機関と綿密に相談しながら進める必要があります。
オーバーローンになると、売却後の住まいについても影響が出ます。
新たな住宅ローンの借り入れが難しくなったり、賃貸に住む場合も家賃の支払いに制限が生じる可能性があります。
一方、ローンを完済している場合はメリットもあります。
特に居住用の不動産であれば、売却時に「3,000万円の特別控除」が適用されるため、諸経費を差し引いた金額がそのまま手元資金となり、次の住まいの資金計画が立てやすくなります。
また、最近は住宅ローン金利が上昇傾向にありますが、借り換えによって金利負担が軽くなるケースもあります。売却と借り換えのどちらが有利か、比較しながら検討する価値があります。
定期借家契約の賃貸がおすすめのケース
短期間（例：3年間）だけ賃貸に出したい場合
「数年後には自分たちが戻る予定がある」「将来、子どもが住むかもしれない」
このように将来また使う可能性がある家を一時的に貸したい場合は、定期借家契約が向いています。
通常の賃貸契約（普通借家契約）では、貸主の都合で入居者に退去をお願いすることはほとんどできません。
しかし定期借家契約であれば、契約期間が終了すれば確実に物件を返してもらえるため、将来の予定が立てやすくなります。
短期間だけ貸し出しながら家賃収入も得られる、柔軟性の高い方法です。
ただし注意点もあります。
定期借家契約は「期間が決まっている」契約のため、普通借家契約に比べて家賃をやや低めに設定する必要があることが一般的です。
売却のメリット
まとまった資金が得られる
売却代金は、老後の生活費、新居の購入資金、事業資金など、さまざまな目的に活用できます。
特に相続した家の場合は、現金化することで相続人同士の分配がスムーズになるという大きなメリットがあります。
固定資産税や管理費の負担がなくなる
空き家を所有し続けると、固定資産税・修繕費・草刈り・防犯対策など、見えないコストが毎年かかります。売却すれば、これらの費用や管理の手間から完全に解放されるため、精神的な負担も軽くなります。
築年数に関係なく売却できる
不動産は築年数が経つほど価値が下がる傾向がありますが、築年数に関係なく売却自体は可能です。
また、売却価格と残っているローンや維持費を比較し、どのタイミングで売ると損をしないか（損益分岐点）を考えることも大切です。
売却のデメリット
将来その家に住むことができなくなる
売却は、文字どおりその家を完全に手放す選択です。
そのため、「将来また住むかもしれない」「子どもが使う可能性がある」など、ライフプランがまだ固まっていない場合は慎重に判断する必要があります。
継続的な収入を得られなくなる
賃貸に出せば、長期的に安定した家賃収入を得られる可能性があります。
一方、売却は一度きりの収入となり、その後の継続的なキャッシュフローは生まれません。
将来の収入源として活用したい場合は、売却より賃貸のほうが適しているケースもあります。
賃貸のメリット
賃料収入が得られる
毎月の家賃収入は、住宅ローンの返済や生活費の補填に役立ちます。
特にローン残債がある場合、家賃で返済をまかなえると、実質的には「入居者がローンを払ってくれている」状態になります。
大きな負担を減らしながら資産を維持できる点が大きなメリットです。
将来また住むことができる
「将来、自分たちが戻るかもしれない」「子どもが住む可能性がある」
そんな場合には、売却せずに賃貸に出すことで、住まいの選択肢を残したまま家賃収入を得られるという柔軟な方法になります。
賃貸のデメリット
赤字リスクがある
賃貸に出している間は、固定資産税・修繕費・管理会社への委託費など、さまざまな経費がかかります。これらの支出が家賃収入より多くなってしまうと、毎月の収支が赤字になる可能性があります。
特に、空室期間が長くなったり、大きな修繕が必要になった場合は、赤字リスクが高まるため注意が必要です。
所有している間に資産価値が下がるリスクがある
建物は築年数が経つほど、どうしても価値が下がっていきます。さらに、入居者の使い方によっては傷みが早く進み、修繕費が多くかかることもあります。
つまり、所有している期間が長いほど、資産価値の低下や修繕コストの増加といったリスクが高まるという点は理解しておく必要があります。
心理的瑕疵
物件で事件や事故が起きてしまった場合、その事実が「心理的瑕疵（しんりてきかし）」とされ、購入希望者が敬遠しやすくなります。
その結果、資産価値が大きく下がることがあります。
経営・管理・維持の手間がかかる
入居者対応、設備トラブル、家賃滞納、退去立ち会いなど、賃貸経営には多くの業務が発生します。管理会社に任せることもできますが、その分コストがかかります。
正解はありません
将来の住まいについて、「これが絶対に正解」という答えはありません。
それぞれの立場や環境、家族の状況などを踏まえて、自分自身の立ち位置からどう判断するかが大切になります。
マイカーと違い、住宅は動かすことができません。
だからこそ、皆さまが所有している不動産は、唯一無二の「住宅」といえます。
その住宅は、購入されたときに必ず何かしらの「目的」があったはずです。
その目的を一度きちんと振り返ったうえで、次のステージに進むために、この住宅をどう活用するのかを考えてみてください。
例えば、次のようなポイントを整理してみるとよいでしょう。
- 住宅ローンの残債
- 売却した場合の損益
- 売却代金や家賃収入の使い道
- 現在の家族構成やライフスタイル
- ご自身やご家族の年齢・健康状態
- 地域の将来性や周辺環境の変化
これらを総合的に考えながら、
ご自身にとっての「新たな目的」に向かって、一歩ずつ整理していくことが大切です。
ランドワークスでは、ご相談者様の長期的な利益を考えた最適なご提案をいたします。
売るか貸すか迷っている方は、ぜひ一度ご相談ください。私たちがサポートいたします！
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