不動産購入について
親から住宅購入資金を援助してもらうと贈与税はかかる？非課税特例の使い方と注意点をやさしく解説
住宅を購入するとき、親から「頭金を少し援助しようか」と言われることがあります。
とてもありがたい一方で、気になるのが贈与税です。
「親子間のお金でも税金がかかるの？」
「住宅購入なら非課税になると聞いたけれど本当？」
「申告しないといけないの？」
このような不安を感じる方は少なくありません。
実は、父母や祖父母などから住宅購入資金の援助を受ける場合、一定の要件を満たすと、最大1,000万円まで贈与税が非課税になる制度があります。国税庁では、令和6年1月1日から令和8年12月31日までの間に、直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合、一定額まで贈与税が非課税になると案内しています。
この記事では、不動産購入を検討している方に向けて、親から購入資金を援助してもらう場合の非課税特例について、やさしく解説します。
親からの住宅購入資金援助は「贈与」になる
親から住宅購入資金をもらう場合、基本的には贈与にあたります。
贈与とは、簡単にいうと「無償で財産をもらうこと」です。
たとえば、次のようなケースです。
- 親から住宅の頭金として300万円をもらう
- 祖父母から住宅購入費用として500万円をもらう
- 親が住宅ローンの一部を肩代わりしてくれる
- 購入時の諸費用や一部代金を親が負担する
親子間であっても、一定額を超えるお金を受け取ると、原則として贈与税の対象になります。
ただし、住宅購入のための資金援助については、一定の条件を満たすことで使える特例があります。それが、住宅取得等資金の贈与税の非課税特例です。
住宅取得等資金の贈与税の非課税特例とは
住宅取得等資金の贈与税の非課税特例とは、父母や祖父母などから、マイホームの購入・新築・増改築のために資金援助を受けた場合、一定額まで贈与税がかからなくなる制度です。
国税庁の案内では、令和6年1月1日から令和8年12月31日までの間に、父母や祖父母などの直系尊属から、自己の居住用住宅の新築・取得・増改築等に充てるための金銭を取得した場合、一定の要件を満たせば非課税限度額まで贈与税が非課税になるとされています。
ここでいう「直系尊属」とは、父母や祖父母など、自分より上の世代の直系の親族を指します。
つまり、基本的には次のような人からの援助が対象です。
- 父
- 母
- 祖父
- 祖母
一方で、配偶者の父母、つまり義理の父母は、原則として直系尊属にはあたりません。ただし、養子縁組をしている場合などは別の扱いになることがあります。国税庁も、配偶者の父母や祖父母は直系尊属には該当しないと説明しています。
非課税になる金額はいくら？
非課税になる金額は、購入する住宅の種類によって変わります。
現在の制度では、贈与を受けた人ごとに、次の金額まで非課税となります。
| 住宅の種類 | 非課税限度額 |
| 省エネ等住宅 | 1,000万円 |
| 上記以外の住宅 | 500万円 |
国税庁では、省エネ等住宅の場合は1,000万円まで、それ以外の住宅の場合は500万円まで、住宅取得等資金の贈与が非課税になるとしています。
たとえば、親から住宅購入資金として500万円を援助してもらう場合、条件を満たせば贈与税がかからない可能性があります。
また、省エネ性能や耐震性能など一定の基準を満たす住宅であれば、最大1,000万円まで非課税枠を使える可能性があります。
ただし、「1,000万円までなら何でも非課税」という意味ではありません。対象となる人、住宅、入居時期、申告などの要件を満たす必要があります。
省エネ等住宅とは？
省エネ等住宅とは、簡単にいうと、一定の省エネ性能・耐震性能・バリアフリー性能などを満たす住宅のことです。
国税庁では、省エネ等住宅について、家屋の区分に応じて省エネルギー性能、耐震性能、バリアフリー性能のいずれかの基準に適合し、住宅性能証明書など一定の書類で証明された住宅と説明しています。
たとえば、新築住宅では、断熱性能や一次エネルギー消費量の基準、耐震等級、バリアフリー性能などが関係します。
ここで注意したいのは、買主が「省エネ住宅だと思う」だけでは足りないという点です。
非課税枠1,000万円を使うためには、住宅性能証明書など、一定の書類で基準を満たしていることを証明する必要があります。
購入前に、不動産会社や住宅会社へ次のように確認しておくと安心です。
「この物件は、住宅取得等資金贈与の非課税特例でいう省エネ等住宅に該当しますか？」
「証明書の取得は可能ですか？」
「贈与税の申告時に必要な書類は用意できますか？」
特に中古住宅の場合は、築年数や耐震基準、証明書の取得可否によって判断が変わるため、早めの確認が大切です。
この特例を使える人の主な条件
住宅取得等資金の非課税特例を使うには、贈与を受ける人にも条件があります。
代表的な条件は次のとおりです。
1. 贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上であること
未成年者は対象外になる場合があります。
国税庁では、贈与を受けた年の1月1日において18歳以上であることを要件の一つとしています。
2. 所得が一定以下であること
贈与を受けた人の合計所得金額にも制限があります。
原則として、贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下であることが必要です。なお、住宅の床面積が40㎡以上50㎡未満の場合は、所得要件が1,000万円以下になります。
一般的な会社員の方であれば該当するケースも多いですが、高所得の方や共働きで収入が多い方は確認が必要です。
3. 贈与を受けた資金を住宅購入に使うこと
この特例は、あくまで住宅の新築・購入・増改築などに使う資金が対象です。
生活費、車の購入費、家具・家電の購入費など、住宅取得そのものに直接関係しない費用は対象外になる可能性があります。
住宅購入では、物件価格のほかにも仲介手数料、登記費用、火災保険料、住宅ローン関係費用など、さまざまな費用がかかります。どの費用が「住宅取得等資金」に含まれるかは、個別に確認が必要です。
4. 翌年3月15日までに住宅取得等資金を充てること
国税庁では、贈与を受けた年の翌年3月15日までに、住宅取得等資金の全額を充てて住宅用家屋の新築等をすることを要件としています。
たとえば、2026年中に親から住宅購入資金の贈与を受けた場合、原則として2027年3月15日までに、その資金を住宅取得に充てる必要があります。
「先に贈与を受けたけれど、物件探しが長引いて契約が遅れた」という場合は、要件を満たせない可能性があるため注意が必要です。
5. 翌年3月15日までに入居、または入居見込みであること
贈与を受けた年の翌年3月15日までにその住宅に住んでいること、またはその後遅滞なく住むことが確実であると見込まれることも要件です。
さらに、国税庁では、贈与を受けた年の翌年12月31日までに居住していない場合、原則としてこの特例の適用を受けられず、修正申告が必要になるとしています。
新築住宅やリフォームを伴う中古住宅では、工事の遅れや引渡し時期に注意が必要です。
対象となる住宅の主な条件
住宅にも条件があります。
代表的なものとして、次の点があります。
床面積は40㎡以上240㎡以下
新築または取得した住宅は、登記簿上の床面積が40㎡以上240㎡以下であることが必要です。
マンションの場合は、専有部分の床面積で判断されます。また、床面積の2分の1以上が、贈与を受けた人の居住用である必要があります。
中古住宅は築年数や耐震基準に注意
中古住宅の場合、昭和57年1月1日以後に建築された住宅など、一定の要件があります。
古い住宅の場合でも、耐震基準に適合していることを一定の書類で証明できれば対象になる場合があります。
中古住宅を購入する場合は、価格や立地だけでなく、税制上の要件も早めに確認することが大切です。
申告しないと特例は使えない
ここは特に重要です。
住宅取得等資金の贈与税の非課税特例は、条件を満たしていても、自動的に適用されるわけではありません。
国税庁では、この特例を受けるためには、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までの間に、贈与税の申告書に戸籍の謄本、住宅の契約書の写しなど一定の書類を添付して、所轄税務署に提出する必要があるとしています。
つまり、贈与税が0円になる場合でも、申告は必要です。
よくある勘違いは、次のようなものです。
「非課税だから申告しなくていい」
「親子間のお金だから税務署には関係ない」
「住宅会社に言えば自動で手続きしてくれる」
これらは誤解です。
特例を使う場合は、必ず申告期限と必要書類を確認しておきましょう。
暦年贈与110万円との関係
贈与税には、年間110万円までの基礎控除があります。
そのため、住宅取得等資金の非課税特例とあわせて考えると、たとえば一般住宅の場合、非課税枠500万円に加えて、暦年課税の基礎控除110万円を活用できる可能性があります。
ただし、贈与の内容や他の贈与の有無によって計算が変わるため、「とりあえず610万円まで大丈夫」と単純に判断するのは避けた方が安心です。
同じ年に住宅資金以外の贈与を受けている場合や、相続時精算課税を使う場合は、税理士や税務署に確認しましょう。
相続時精算課税と併用できる場合もある
親からの援助額が非課税枠を超える場合、相続時精算課税という制度も関係することがあります。
相続時精算課税とは、簡単にいうと、生前贈与を受けた財産を、将来の相続のときにまとめて精算する制度です。
国税庁では、令和6年1月1日から令和8年12月31日までの間に住宅取得等資金の贈与を受けた場合、それぞれの要件を満たせば、住宅取得等資金の非課税特例と相続時精算課税を併せて適用できるとしています。
ただし、相続時精算課税は、一度選択するとその贈与者からの贈与について原則として暦年課税に戻れないなど、長期的な影響があります。
住宅購入時の贈与税だけでなく、将来の相続税にも関係するため、金額が大きい場合は税理士への相談をおすすめします。
失敗しやすい注意点
注意点1：贈与のタイミングを間違えない
住宅取得等資金の非課税特例では、贈与を受ける時期、契約、引渡し、入居、申告のタイミングが重要です。
先にお金だけ受け取って、住宅購入が予定より遅れてしまうと、要件を満たせない可能性があります。
購入する物件が決まり、スケジュールが見えてから資金援助の時期を決めると安心です。
注意点2：親の口座から直接支払う場合も確認が必要
親が子どもの代わりに売主や住宅会社へ直接支払う場合でも、実質的には子どもへの贈与と見られる可能性があります。
「自分の口座に入っていないから贈与ではない」とは限りません。
資金の流れは、後から説明できるようにしておくことが大切です。
注意点3：夫婦で購入する場合は持分に注意
夫婦で住宅を購入する場合、誰がいくら資金を出したかと、登記上の持分が合っているかが重要です。
たとえば、夫の親から夫へ資金援助があったにもかかわらず、住宅の持分を妻にも大きく付けると、夫から妻への贈与と見られる可能性があります。
購入資金、住宅ローン、親からの援助、登記持分はセットで考えましょう。
注意点4：住宅性能証明書などの書類を忘れない
省エネ等住宅として1,000万円の非課税枠を使うには、一定の性能を満たすことを証明する書類が必要です。
物件によっては、証明書の取得に時間がかかる場合や、そもそも取得できない場合もあります。
「契約後に確認すればよい」と考えるのではなく、購入前に確認しておくことが大切です。
注意点5：税金だけで購入判断をしない
非課税特例は大きなメリットがありますが、税金の優遇だけで住宅を選ぶのはおすすめできません。
住宅購入では、次のような点も重要です。
- 住宅ローンの返済計画
- 将来の修繕費
- 固定資産税
- 立地や生活環境
- 売却しやすさ
- 建物の状態
- 災害リスク
- 家族構成の変化
親からの援助があると購入予算を上げやすくなりますが、無理のない返済計画を立てることが何より大切です。
親から援助を受ける前に確認したいチェックリスト
親から住宅購入資金の援助を受ける前に、次の点を確認しておきましょう。
- 援助してくれる人は父母・祖父母など直系尊属か
- 贈与を受ける年の1月1日時点で18歳以上か
- 所得要件を満たしているか
- 購入予定の住宅が対象になるか
- 床面積は40㎡以上240㎡以下か
- 中古住宅の場合、築年数や耐震基準を満たすか
- 省エネ等住宅に該当するか
- 証明書を取得できるか
- 贈与の時期と引渡し時期に問題がないか
- 翌年3月15日までに申告できるか
- 夫婦共有の場合、資金負担と持分にズレがないか
- 住宅ローンの返済計画に無理がないか
このチェックをしておくだけでも、後から慌てるリスクを減らせます。
まとめ
親や祖父母から住宅購入資金を援助してもらう場合、一定の条件を満たせば、住宅取得等資金の贈与税の非課税特例を使える可能性があります。
現在の制度では、非課税限度額は次のとおりです。
- 省エネ等住宅：最大1,000万円
- その他の住宅：最大500万円
ただし、対象となる人、住宅の床面積、中古住宅の要件、入居時期、申告期限、必要書類など、確認すべきポイントは多くあります。
特に大切なのは、次の点です。
- 親子間のお金でも贈与税の対象になる
- 非課税特例は自動適用ではなく、申告が必要
- 省エネ等住宅は証明書が必要
- 贈与の時期と住宅購入のスケジュールを合わせる
- 夫婦共有の場合は持分に注意する
- 金額が大きい場合は税理士にも確認する
親からの援助は、住宅購入を大きく後押ししてくれる心強い資金です。
一方で、手続きや条件を誤ると、思わぬ税負担やトラブルにつながることもあります。購入前の段階で、不動産会社や税理士に相談しながら進めることが安心です。
親から住宅購入資金の援助を受けてマイホームを購入する場合、物件選びだけでなく、贈与のタイミング、住宅の要件、住宅ローン、登記持分まで含めて考える必要があります。
ランドワークスでは、水戸市・石岡市・鉾田市周辺で住宅購入を検討されている方に向けて、物件探しから購入資金計画までわかりやすくサポートしています。
「親から援助を受ける予定があるけれど、どのタイミングで進めればよいかわからない」
「非課税特例を使える住宅か確認したい」
「無理のない購入予算を相談したい」
このような段階でも、お気軽にご相談ください。
大切な住宅購入で後悔しないように、資金計画と物件選びを一緒に整理していきましょう。
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