不動産知識
不動産の相続税はいくらかかる？ 相続時の注意点とあわせて解説します
不動産を相続するときに気になるのが、相続税の額です。
この記事では、不動産の相続税の計算方法や注意点について詳しく解説します。
また、相続人が複数いる場合や自分や家族が住むか貸すか売るかなどの選択肢も考える必要があります。
その場合のメリットやデメリット、手続き方法なども紹介します。
相続税は遺産の総額を出してから計算する
相続税は遺産の総額を出してから計算するのが基本で、不動産だけに対して個別に計算することはできません。遺産の総額を出すには不動産の評価額を計算する必要があるのですが、不動産は土地と家屋を分けて、それぞれ異なる方法で計算していくことになります。
土地の評価方法
土地の評価方法には「路線価方式」と「倍率方式」の二種類があります。
路線価方式
路線価とは「道路に面する標準的な宅地の1㎡あたりの価額」のことを指します。この路線価に基づいて土地を評価する方法が路線価方式です。
路線価方式を用いて土地の相続税評価額を計算する場合、次の計算式を用います。
【路線価×各種補正率×土地面積】
路線価が30万円、各種補正率が1.0、面積が200㎡の土地を相続したとします。すると、相続税評価額は次のように計算できます。
【30万円×1.0×200㎡＝6,000万円】
この場合、相続税評価額は6,000万円となるわけです。本来はここに「奥行価格補正率」や「奥行長大補正率」などの補正を加えて計算をする必要がありますが、ここでは詳細は割愛しました。
倍率方式
倍率方式による相続税評価額は、路線価が設定されていない地域の土地に対して用いられます。この方式による土地の相続税評価額は次の計算式を用います。
【固定資産税評価額×倍率】
「固定資産税評価額」は毎年所有者に送られてくる「固定資産税課税明細」に記載されています。明細書の土地の「価格」の欄の額が固定資産税評価額です。
固定資産税評価額が2,000万円で倍率が1.1の土地を相続したとします。その場合、相続税評価額は次のように計算できます。
【2,000万円×1.1＝2,200万円】
この場合、相続税評価額は2,200万円となります。
建物の評価方法
建物の評価方法は「減価償却方式」と「路線価方式」の二種類があります。
減価償却方式
減価償却方式とは、建物の新築時にかかった費用から築年数や構造などに応じて減少した分を引いたものを基準とする方法です。この方法では、建物の耐用年数や減価償却率などを用いて計算します。
減価償却方式による建物の相続税評価額は次の計算式を用います。
【新築時にかかった費用×（1－減価償却率）築年数】
新築時にかかった費用が5,000万円で減価償却率が5％、築年数が10年の建物を相続したとします。すると、相続税評価額は次のように計算できます。
【5,000万円×（1－0.05）10＝2,979万円】
計算の結果、相続税評価額は2,979万円となります。
路線価方式
路線価方式とは、建物に対しても路線価を適用する方法です。この方法では、建物の種類や構造に応じて決められた係数を用いて計算します。
路線価方式による建物の相続税評価額は次の計算式を用います。
【路線価×係数×建物面積】
路線価が30万円で係数が0.8、建物面積が100㎡の建物を相続したとします。すると、相続税評価額は次のように計算できます。
【30万円×0.8×100㎡＝2,400万円】
相続税評価額は2,400万円となります。
不動産を相続する場合は登録免許税もかかる
不動産を相続する場合は、相続税以外にも登録免許税がかかります。登録免許税とは、不動産の名義を被相続人から相続人に変更するために必要な手数料です。
現在は義務化されていませんが、令和6年までに義務化される予定です。登録免許税は、不動産の固定資産税評価額×0.4％で算出します。
登録免許税の計算方法
【不動産の固定資産税評価額×0.4％】
これが登録免許税の計算方法となります。では今回も例を出してみましょう。
固定資産税評価額が5,000万円の不動産を相続したとします。すると、登録免許税は次のように計算できます。
【5,000万円×0.4％＝20万円】
この場合、登録免許税は20万円となります。
登録免許税の納付期限
登録免許税の納付期限は、相続登記を行った日から2ヶ月以内です。相続登記の義務はなく、期限も決められていませんでした。
しかし、税制改正によって令和6年までには義務化が始まる予定です。この場合、相続による不動産の取得を知った日から3年以内に相続登記を行わないと10万円以下の過料の対象になるので注意が必要です。
相続人が複数いる場合や自分や家族が住むか貸すか売るかなどの選択肢も考える必要がある
不動産を相続するときには、相続人が複数いる場合や自分や家族が住むか貸すか売るかなどの選択肢も考える必要があります。
それぞれの場合についてメリットやデメリット、手続き方法などを紹介します。
相続人が複数いる場合
相続人が複数いる場合は、現物分割や換価分割などの方法で遺産を分けることができます。
現物分割
現物分割とは、不動産を実際に分割して各相続人に配分する方法です。この方法では、土地や建物の形や大きさを変えてしまうことになります。
メリットは、各自が自由に不動産を利用したり売却したりできることです。
デメリットは、分割費用や手間がかかることや、分割後の不動産の価値が低下する可能性があることです。現物分割を行う場合は、分割計画書を作成して相続人全員の同意を得る必要があります。
換価分割
換価分割とは、不動産を現金化して各相続人に配分する方法です。この方法では、不動産を売却して得た代金を相続人の取得割合に応じて分けます。
メリットは、分割費用や手間がかからないことや、不動産の価値が変わらないことです。
デメリットは、売却に時間がかかることや、売却益に対して税金がかかることです。換価分割を行う場合は、換価分割協議書を作成して相続人全員の同意を得る必要があります。
代償分割
代償分割とは、不動産を一部の相続人に譲渡してその代償として現金や他の財産を他の相続人に配分する方法です。この方法では、不動産を一括で所有することができる相続人がいれば適用できます。
メリットは、不動産の形や大きさを変えずに済むことや、売却に時間がかからないことです。
デメリットは、代償額の算定や調整が難しいことや、譲渡益に対して税金がかかることです。代償分割を行う場合は、代償分割協議書を作成して相続人全員の同意を得る必要があります。
共有分割
共有分割とは、不動産を共有名義で各相続人に配分する方法です。この方法では、不動産の所有権は各相続人に属しますが、実際に使用する権利は共有者間で協議する必要があります。
メリットは、不動産の形や大きさを変えずに済むことや、売却や譲渡による税金がかからないことです。
デメリットは、共有者間で意見が対立する可能性があることや、将来的に共有解除する際に費用や手間がかかることです。共有分割を行う場合は、共有名義登記を行う必要があります。
自分や家族が住むか貸すか売るかなどの選択肢
不動産を相続した後は、自分や家族が住むか貸すか売るかなどの選択肢も考える必要があります。それぞれの場合についてメリットやデメリット、手続き方法などを紹介します。
自分たちで住む
自分たちで住む場合は、亡くなった方の意思を尊重することができますし、住宅ローンなどの支払いも不要です。しかし、固定資産税や都市計画税などの持ち家特有の税金が発生します。
また、相続人が複数いる場合は、他の相続人に代償を支払う必要があるかもしれません。自分たちで住む場合は、住所変更や水道・電気・ガスなどの契約変更などの手続きを行う必要があります。
貸す
貸す場合は、家賃収入を得ることができますし、固定資産税や都市計画税などの税金も軽減されます。
しかし、賃貸経営には管理費や修繕費などの経費がかかりますし、空室や滞納などのリスクもあります。
また、所得税や住民税などの所得に関する税金も発生します。貸す場合は、賃貸契約書や家賃収入の申告などの手続きを行う必要があります。
売る
売る場合は、一時的に大きな現金を得ることができますし、固定資産税や都市計画税などの税金も免除されます。
しかし、売却益に対して譲渡所得税や住民税などの税金がかかりますし、売却に時間がかかることもあります。
また、亡くなった方の意思を尊重できないこともあるかもしれません。売る場合は、不動産会社や仲介業者との契約や売却益の申告などの手続きを行う必要があります。
収益化する
収益化するとは、不動産を農業経営や太陽光発電などの事業に活用することです。この方法では、安定した収入を得ることができますし、固定資産税や都市計画税などの税金も軽減されます。
しかし、事業には初期投資や運営費などの経費がかかりますし、事業計画や市場調査などの準備が必要です。
また、所得税や住民税などの所得に関する税金も発生します。収益化する場合は、事業登録や収入の申告などの手続きを行う必要があります。
不動産の相続は専門家に相談したり事前に遺言書を作成したりすることがおすすめ
不動産の相続は、手続きや評価方法が複雑でトラブルも起きやすいものです。そのため、専門家に相談したり事前に遺言書を作成したりすることがおすすめです。
専門家に相談する
不動産の相続に関しては、弁護士や司法書士・行政書士・土地家屋調査士・不動産鑑定士・税理士などの専門家に相談することができます。
それぞれの専門家は以下のようなサービスを提供しています。
- 弁護士：相続人間の紛争や遺言書の作成・執行などの法律問題に対応します。
- 司法書士：相続登記や遺言書の作成・保管などの登記業務に対応します。
- 行政書士：相続税の申告や遺言書の作成・保管などの行政手続きに対応します。
- 土地家屋調査士：不動産の測量や分割などの測量業務に対応します。
- 不動産鑑定士：不動産の評価や鑑定などの鑑定業務に対応します。
- 税理士：相続税の申告や節税対策などの税務業務に対応します。
専門家に相談することで、不動産の相続に関する知識や経験を活用できますし、トラブルを回避したり解決したりすることができます。
しかし、専門家に相談するには費用がかかりますし、相続人全員が同意しないと利用できない場合もあります。専門家に相談する場合は、事前に費用や範囲などを確認しておくことが大切です。
事前に遺言書を作成する
事前に遺言書を作成することで、自分の意思を明確に伝えることができますし、相続人間のトラブルを防ぐことができます。
遺言書には「自筆証書遺言」「公正証書遺言」「秘密証書遺言」などの種類があります。それぞれの特徴は以下のとおりです。
- 自筆証書遺言：自分で手書きで作成する遺言書です。費用がかからず手軽に作成できますが、形式や内容に誤りがあると無効になる可能性があります。また、保管や発見に注意が必要です。
- 公正証書遺言：公証人役場で公証人に立会って作成する遺言書です。法的な効力が高く安心ですが、費用がかかりますし、公証人役場まで出向く必要があります。また、公証人役場で保管されます。
- 秘密証書遺言：自分で作成した遺言書を封筒に入れて公証人役場で公証人に立会って預ける遺言書です。自筆証書遺言よりも法的な効力が高く保管も安心ですが、費用がかかりますし、公証人役場まで出向く必要があります。
遺言書を作成することで、不動産を誰に相続させるかやどういう方法で分けるかなどを自分で決めることができます。
しかし、遺言書は法律上の制限や手続きがありますし、相続人や第三者から異議される可能性もあります。
遺言書を作成する場合は、専門家に相談したり、相続人や家族と話し合ったりすることがおすすめです。
まとめ
不動産の相続は、相続税や登録免許税などの税金や手続きが複雑で、相続人間のトラブルも起きやすいものです。そのため、不動産の評価方法や分割方法、自分や家族が住むか貸すか売るかなどの選択肢をよく考える必要があります。
また、専門家に相談したり事前に遺言書を作成したりすることで、不動産の相続をスムーズに行うことができます。不動産を有効活用して、亡くなった方の意思を尊重しましょう。