住宅ローン「５年ルール」と「１２５％」ルールを知ろう

市場金利が上昇機運となり、特に「住宅ローン金利」の上昇が気になります。

「変動金利」で、すでに住宅ローンを借り入れされている方にとっては、気掛かりかと思われます。今回は「変動金利」で住宅ローンを借り入れされている方は必見の情報です。

5年ルール

住宅ローンを「変動金利」「元利均等払い」を選択している方は、いつまでがその「5年ルール」期間なのかが重要です。特に、当初の支払いを「据え置き型」にしている方にとっては、開始日が不明確かと思われます。

「5年ルール」とは、住宅ローン返済額に関して急激な金利上昇が起きた場合に、家計に直接的打撃を与えない緩衝的役割となっています。住宅ローン金利を見直す「適用月」、一般的には4月1日、10月1日となりますが、その基準金利が1%上昇すると、住宅ローン金利も1%上がる仕組みとなっています。

特に借入当初での毎月の返済額の元本返済比率は僅かな金額しか返済していない為、当初の借入金が上昇金利の対象となります。1,000万円の1%は10万円となります。単純計算で毎月の返済額に約8,300円の上積みとなります。5,000万円だと50万円ですので、約41,600円が金利として加算される事になります。

そうなると、一気に返済計画が破綻する場合も考えられるため、当初「5年間の返済額」がそのまま据え置かれます。当初5年間に返済する「元金」が据え置かれる為に、35年返済を予定していたのが、37年返済とか自動的に後送りされる仕組みとなっています。ご自身で借入した金融機関に必ず、ご確認ください。

125%ルール

借入開始から既に5年以上を経過している場合でも、金利上昇分の負担が増える方にとっても、頭が痛いでしょう。

例えば「残債5,000万円」の場合は、金利1％で50万円となります。利払いだけで約41,600円が毎月の加算金利です。そうなると家計に大きな影響を及ぼすことになり、住宅ローン破綻予備軍が増えてしまいます。

そこで毎月の返済額×125%以下での返済額に収めても良いとする仕組みが「125%ルール」となります。

しかし、これも罠があります。当初は35年で完済する予定でしたが、元金返済が進まない為に自動的に返済期限が繰り延べられていきます。65歳で完済し、年金生活をとお考えの方は、老後のプラン変更は必須となります。

返済比率

借入する際に「返済比率」が「借り入れ限度額」と連動しており、その金額から「土地購入資金」「建物建築費」など、全体予算を組み入れ計画されたと思われます。

この段階で「MAX」で、計画実行された方は充分に注意してください。余力がない為、つまずく事さえも許されません。節約し一部の元金を「繰り上げ返済」し、自己防衛を図る事をおすすします。

借入する際に「繰り上げ返済手数料」を、定めている金融機関も多数あります。

改めて見直しするか、金融機関に確認してください。

自己防衛

余力を残しながら、毎月の積立した貯蓄などを「繰り上げ返済」に充当するか、手元資金を手厚くしておくか、万が一の場合に備える事も必要です。

まとめ

不動産購入時には、どうしても前のめりになりがちです。不動産会社もハウスメーカーも、気持ちの良い言葉を掛けてくれます。不動産購入資金だけでなく、家具、家電、マイカーローンまでも、取り込みおまとめローンで、長期返済に……

誰も責任をとってはくれません。家電も車も35年は残っていません。今から購入を検討される方は、立ち止まる事も大切です。

ランドワークス「イエステーション」では、お客様の無理のない範囲で、物件のご紹介をさせていただきます。何なりとお申し付けください。