古家の売却方法「解体更地渡し」とは？

解体更地渡しとは？

「古家」又は、利用する事が出来にくい状況の家屋を売るときに、売主が家を解体して更地にした状態で買主へ引き渡す売却方法を表しています。

売却条件の表現として「古家付き土地」として売ることもできます。しかし、その場合には、買主様が自らの費用と指示で、解体する必要があるため、「解体の手間がない」「すぐに建築できる」状態の更地は人気が高く、売れやすくなる傾向があります。

契約から完了までの詳しい流れ

一般的な売却と異なり、「契約」した後に「工事」という大きなステップが入るのが特徴です。

売買契約の締結 「解体してから渡します」という特約（特別な条件）を契約書に盛り込みます。ここで重要なのは、「どのタイミングで」「どこまで工事を行うのか」の合意です。庭石や庭木、ブロック塀の撤去は勿論ですが、※GL（グランドレベル）、解体期間など、細部にわたり決める必要があります。
解体業者の選定・工事（契約後〜引き渡し前） 売主さんが自分で解体業者を探し、発注するのが基本となります。工事には2週間〜1ヶ月程度かかることが多いため、余裕を持ったスケジュールが必要です。
地中埋設物の確認 家を壊した後、地面の中に「昔の建築資材のゴミ」や「古い浄化槽」などが埋まっていないか確認します。昭和の時代には、余った建築資材を地中に埋めることは日常茶飯事でしてので、十分に注意が必要です。
引き渡しと決済 土地が綺麗になったことを確認し、買主さんから代金を受け取り、土地の所有権を移します。
建物滅失登記 「ここに家はもうありません」と法務局へ「土地家屋調査士」に依頼し届出をします。これを行わないと、存在しない家に対して固定資産税がかかり続けてしまいます。また、未登記建物であった場合には市町村の税務課等に「滅失届」の提出が必要となります。

※GL（グランドレベル）…建築や土木工事で使われる地盤面の基準高さを示す用語で、建物の設計や外構工事の高さの基準点になるものです。

解体費用の相場

解体費用は「建物の構造 × 坪数 × 立地条件」で大きく変わります。
茨城県平均相場は以下の通りです。

建物構造	坪単価（実勢価格）	現場状況による費用の変動幅
木造	31,165円	22,014～59,256円
鉄骨造	34,089円	26,361～68,853円
RC造	75,064円	67,857～89,197円
内装解体	28,988円	25,740～32,235円

引用元：https://www.kaitai-guide.net/costprice/areacp/ibaraki/

費用が跳ね上がるケース

道が狭く、大きな重機が入らない（手壊し作業が増えるため）。
アスベスト（石綿）が含まれている古い建材を使用している。
大量の残置物（家の中の家具やゴミ）をそのまま業者に処分してもらう。
市街地など、近隣対策費が必要な場合

解体更地渡しのメリット、デメリット

【メリット】

買主のターゲットが広がる

「すぐに新しい家を建てたい人」にとって、解体の手間と出費がない物件は非常に魅力的です。

契約後のトラブル防止

古い家付きで売ると、引き渡し後に「雨漏りが見つかった」「シロアリがいた」といった苦情（契約不適合責任）が出るリスクがありますが、更地にすればその心配がなくなります。

【デメリット】

持ち出し資金（手出し）が必要

解体に関して、不動産業者からの紹介などで、与信がある場合には、売買代金回収後の支払いも可能ですが、それ以外の場合には、解体工事費に関して契約金など、支払いが先になる場合があります。

固定資産税の注意点

住宅用不動産に関して、固定資産税が軽減されています。売却が決定しており、引き渡し期日が明確であれば問題はありませんが、秋ごろに解体更地にしていまい、年を越してしまうと「1月１日現在」の状況で固定資産税は課税される為、契約が未定の場合には、更地にするタイミングを考える必要があります。

失敗しないための注意点

「更地」の定義を明確に： 売主さんは「建物を壊せばOK」と思っていても、買主さんは「地面の下のコンクリート片まで全部取り除いてほしい」と思っている場合があります。分譲地の様な仕上がりを期待されている方もいらっしゃいます。見積もり時に「どこまで撤去するか」を業者と念入りに打ち合わせましょう。
解体着手：買主様の融資が確定し、売買契約が解除にならない事を充分に確認する必要があります。契約書の特約だけでなく「中間金」を入れて頂き、売買契約を確定してから、着手しましょう。解体更地にした後に契約白紙解除の可能性もあります。
見積もりは複数社から取る： 解体費用は業者によって数十万円単位で変わります。不動産会社に紹介してもらうだけでなく、自分でも比較することをお勧めします。

まとめ

不動産の売却戦略として、「解体更地渡し」は非常に有効な手段の一つです。特に居住用以外の不動産では節税効果も期待できますが、成功の鍵は「解体のタイミング」にあります。

もし「更地にしたのに中々売れない」という状況に陥ると、期待していた節税ができなくなるケースも珍しくありません。また、更地後の管理（草刈り、不法投棄、無断駐車対策など）に手間がかかるという側面もあります。

そのため、パートナーとなる不動産会社と以下の項目について綿密に打ち合わせることが重要です。

売買価格の設定
最適な売却時期
契約時の特約条項
信頼できる解体業者の選定

ランドワークスでは、これらすべての要素において適切なアドバイスを提供いたします。どうぞお気軽にご相談ください。

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