不動産知識
成年後見制度が改正へ｜相続した不動産の売却にどう影響する？わかりやすく解説
相続した実家や空き家を売却しようとしたときに、思わぬところで問題になることがあります。
それが「成年後見制度」です。
この制度には重大な欠点があります。それは「解任権」が存在しない事です。解任できない事で、成年後見人は強大な権力を握り、搾り取るだけ絞りとる「法務省の天下りシステム」の上に存在している制度であることを先にご理解頂いた上で、参考にしていただければ幸いです。
たとえば、相続人の中に認知症などで判断能力が不十分な方がいる場合、遺産分割協議や不動産売却の手続きを家族だけで進められないことがあります。
また、親御さんが施設に入所したあと、親名義の自宅を売却して介護費用や生活費に充てたい場合にも、本人の判断能力によっては成年後見制度の利用が必要になることがあります。
この成年後見制度について、2026年に大きな改正が行われることになりました。
この記事では、成年後見制度の改正によって、不動産売却にどのような影響があるのかを、専門用語をできるだけ使わずにわかりやすく解説します。
成年後見制度とは？
成年後見制度とは、認知症、知的障がい、精神障がいなどにより、契約や財産管理を自分だけで判断することが難しい方を支援する制度です。
不動産売却では、売買契約を結ぶ、登記手続きを行う、代金を受け取るなど、重要な判断が必要になります。
そのため、本人の判断能力が不十分な場合、家族であっても本人名義の不動産を勝手に売却することはできません。
成年後見制度を利用すると、家庭裁判所が選んだ後見人などが、本人の利益を守りながら必要な手続きを進めることになります。
不動産売却で成年後見制度が関係する主な場面
成年後見制度が不動産売却に関係するのは、主に次のようなケースです。
1. 親名義の実家を売却したい場合
親御さんが認知症などで売却の意思確認が難しい場合、子どもが代わりに売却を進めたいと思っても、すぐに契約できるわけではありません。
不動産の売却は、所有者本人の意思がとても重要です。
本人が契約内容を理解し、売却する意思を示せる状態であれば通常の売却手続きが可能ですが、判断能力が不十分な場合は、成年後見制度の利用を検討する必要があります。
特に、本人が住んでいた自宅や、将来戻る可能性がある自宅を売却する場合には、家庭裁判所の許可が必要になることがあります。
2. 相続人の中に認知症の方がいる場合
相続した不動産を売却するには、まず「誰がその不動産を相続するのか」を決める必要があります。
この話し合いを「遺産分割協議」といいます。
遺産分割協議は、相続人全員が内容を理解し、合意することが前提です。
そのため、相続人の中に認知症などで判断能力が不十分な方がいる場合、その方を抜きにして話し合いを進めることはできません。
このような場合には、成年後見人などを選任し、その方の利益を守りながら協議を進める必要があります。
3. 空き家を早く売りたいが、手続きが止まってしまう場合
相続した空き家は、時間が経つほど管理費用や固定資産税、草木の管理、建物の劣化などの負担が増えやすくなります。
しかし、相続人の判断能力の問題や、親名義のままの不動産の問題があると、売却したくても手続きが進まないことがあります。
「売りたいのに売れない」という状態を防ぐためには、早めに状況を整理することが大切です。
これまでの成年後見制度の課題
これまでの成年後見制度には、利用する側から見て使いにくいと感じられる点がありました。
代表的なのが、「一度利用を始めると、原則として永久に続く」という点です。
たとえば、不動産売却や遺産分割協議のために成年後見制度を利用した場合でも、その手続きが終わったからといって、すぐに制度利用を終えられるとは限りませんでした。
そのため、次のような不安を感じる方も少なくありませんでした。
・不動産売却のためだけに制度を利用してよいのか
・後見人への報酬や手続きの負担が続くのではないか
・家族の希望どおりに売却を進められるのか
・一度申し立てると、あとで戻れないのではないか
成年後見制度は本人を守るための大切な制度ですが、不動産売却の現場では「必要な場面だけ利用しにくい」という課題がありました。
成年後見制度の改正で何が変わる？
今回の改正では、成年後見制度をより柔軟に利用しやすくする方向で見直しが行われます。
大きなポイントは、本人に必要な支援の内容や期間に応じて、より使いやすい制度にしていくことです。
これまでのように、後見・保佐・補助という区分で大きく分けるのではなく、今後は「補助」を中心に、必要な支援を個別に考える仕組みに変わっていく予定です。
簡単にいうと、今後は「本人にとって本当に必要な範囲で支援する」方向へ進むということです。
相続不動産の売却にはどのような影響がある？
成年後見制度の改正により、相続不動産の売却では、将来的に次のような変化が期待されます。
1. 不動産売却のための制度利用を検討しやすくなる可能性
これまで、実家の売却や遺産分割協議のためだけに成年後見制度を利用することに抵抗を感じる方も多くいました。
改正後は、必要な範囲や期間に応じた利用がしやすくなる方向のため、不動産売却や相続手続きに必要な場面で制度を検討しやすくなる可能性があります。
ただし、制度はあくまで本人の利益を守るためのものです。
家族が売りたいから、相続人の都合で早く処分したいから、という理由だけで自由に売却できるわけではありません。
2. 相続人に判断能力の不安がある場合の選択肢が整理しやすくなる
相続人の中に判断能力が不十分な方がいる場合、不動産の売却前に遺産分割協議の進め方を整理する必要があります。
改正により、今後は本人に必要な支援内容に応じて、より個別に制度利用を考えやすくなると考えられます。
これにより、相続不動産の売却を検討する際にも、「どの手続きが必要か」「どこで専門家に相談すべきか」を整理しやすくなる可能性があります。
3. 売却前の準備がより重要になる
制度が使いやすくなる方向とはいえ、不動産売却が自動的に簡単になるわけではありません。
むしろ、本人の判断能力、相続人の状況、不動産の名義、居住用不動産にあたるかどうかなどを、早めに確認しておくことが大切です。
特に次のような場合は、売却前に注意が必要です。
・親名義の家を売却したい
・親が施設に入所している
・相続人の中に認知症の方がいる
・遺産分割協議がまだ終わっていない
・不動産の名義が亡くなった方のままになっている
・空き家の管理が難しくなっている
こうしたケースでは、売却活動を始める前に、司法書士、弁護士、家庭裁判所、不動産会社などに確認しながら進めることが大切です。
すぐに改正後の制度が使えるわけではない点に注意
今回の改正は成立していますが、成年後見制度に関する新しい仕組みが実際に使えるようになる時期は、政令で定められる施行日以降です。
そのため、現時点で不動産売却や相続手続きに困っている場合は、「改正を待てば何とかなる」と考えるのではなく、現在の制度を前提に対応を検討する必要があります。
特に、空き家の管理費用や固定資産税、建物の老朽化、近隣トラブルなどがすでに発生している場合は、早めに相談した方がよいケースもあります。
不動産会社に相談するメリット
成年後見制度が関係する不動産売却では、法律の専門家への相談が必要になることがあります。
一方で、不動産会社に早めに相談することで、売却に向けた現実的な整理がしやすくなります。
たとえば、次のような点を確認できます。
・今の名義で売却できる状態か
・相続登記が必要か
・売却前に片付けや測量が必要か
・空き家として管理する場合の注意点
・売却した場合の価格の目安
・すぐ売るべきか、手続きを整えてから売るべきか
法律手続きと不動産売却は別の分野ですが、実際の売却では両方を並行して考えることが大切です。
「まだ売れるかわからない」「成年後見が必要かどうかわからない」という段階でも、早めに相談することで、今後の流れを整理しやすくなります。
まとめ
成年後見制度の改正により、今後は本人に必要な範囲や期間に応じて、より柔軟に制度を利用しやすくなる方向です。
相続した不動産や親名義の実家を売却する場合、相続人の中に認知症の方がいるケースや、所有者本人の判断能力に不安があるケースでは、成年後見制度が関係することがあります。
ただし、制度が改正されるからといって、家族が自由に不動産を売却できるようになるわけではありません。
成年後見制度は、あくまで本人の権利や財産を守るための制度です。
不動産売却を進める際には、本人の状況、相続人の関係、名義、家庭裁判所の許可の要否などを確認しながら、慎重に進める必要があります。
「相続した実家を売りたい」「親名義の家をどうすればよいかわからない」「相続人の中に判断能力が不安な方がいる」という場合は、早めに専門家へ相談することをおすすめします。
相続した不動産や空き家の売却では、成年後見制度、相続登記、遺産分割協議など、複数の手続きが関係することがあります。
「売却できる状態なのか知りたい」
「親名義の実家を売りたいが、何から始めればよいかわからない」
「相続人の中に認知症の方がいて手続きが進まない」
「空き家の管理が負担になってきた」
このようなお悩みがある方は、まずは不動産の状況を整理することから始めてみましょう。
ランドワークスでは、水戸市・石岡市・鉾田市周辺を中心に、相続不動産や空き家の売却相談を承っています。
法律手続きが関係する場合も、必要に応じて司法書士・弁護士などの専門家と連携しながら、売却に向けた進め方をわかりやすくご案内いたします。
相続した不動産や空き家の売却でお困りの方は、お気軽にご相談ください。
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