不動産知識
知っておきたい！築年帯による建築基準と住宅性能の違い
「それなりに築年数が経っているし、建物としての価値はもう残っていないだろう……」と諦めていませんか？ 実は、住まいの売却価格を左右するのは、単純な築年数だけではありません。日本には「耐震基準」や「省エネ基準」が劇的に変わったターニングポイントがいくつかあり、それを境に物件の評価（売りやすさ）がガラリと変わるからです。
今回は、売主様が知っておくべき「建築基準の歴史」と、それが査定額や売りやすさにどう響くのかを解説します。
【耐震性能】売却価格を分ける「3つの壁」
日本の耐震基準は、過去の大地震を経て強化されてきました。買い手がローンを組めるかどうかにも直結するため、非常に重要なポイントです。
① 旧耐震基準（〜1981年5月以前）
- 特徴: 震度5強程度で倒壊しないことが目安。
- 売却への影響: 「住宅ローン控除」などの税制優遇を受けられないケースが多く、買い手が見つかりにくい傾向があります。ただし、耐震補強済みであれば評価は上がります。
② 新耐震基準（1981年6月〜）
- 特徴: 震度6〜7程度の地震でも倒壊しないことを目的とした基準。
- 売却への影響: 現在の取引の「標準」です。多くの金融機関で住宅ローンが通りやすく、税制優遇の対象となるため、資産価値を維持しやすい傾向にあります。
③ 木造の「2000年基準」
- 特徴: 阪神・淡路大震災を教訓に、地盤調査の事実上の義務化や、接合部の金物指定が追加。
- 売却への影響: 木造住宅の場合、「2000年以降の建物かどうか」はプロが見る大きな指標です。より高い安全性が担保されているため、中古市場でも「安心な家」としてアピールできます。
税金やローンに影響！「新耐震」であることのメリット
「新耐震基準」に適合しているかどうかは、買い手の「お財布事情」を左右します。
- 住宅ローン控除の適用: 買い手が所得税などの還付を受けられるため、成約率が高まります。
- 税金の軽減措置: 不動産取得税や登録免許税などの負担が軽くなります。
- 融資の選択肢: フラット35などの低金利ローンは、基準を満たしていないと利用できない場合があります。
「売りやすさ」を考えるなら、ご自身の所有物件がどの基準で建てられたかを確認し、必要であれば「耐震診断」を受けることも戦略の一つです。
【住宅性能】これからの主流は「省エネ性能」
これからの売却で、耐震と同じくらい重要視されるのが「省エネ性能」です。
2025年度からは、すべての新築住宅に省エネ基準への適合が義務付けられます。これにより、中古市場でも「冬暖かく、夏涼しい家」を求める声がこれまで以上に高まっています。
住宅性能にまつわる重要年表
- 2000年：住宅性能表示制度の創設（家の性能を数値化して比較可能に）
- 2006年：バリアフリー法施行（高齢社会に対応した住まいが普及）
- 2015年〜：建築物省エネ法の施行・改正（断熱性能などが査定の加点ポイントに）
「省エネ基準適合」や「ZEH水準」を満たしている家であれば、これからの市場では周辺の競合物件よりも高く売れる可能性が十分にあります。
見落としてしまうポイント
新築時期が査定価格に与える影響は、建物の状態だけではありません。実は、買主様の「資金調達（住宅ローン）」の組みやすさにも左右されます。
また、意外に見落としがちなのが「外構」の状態です。過去に擁壁（ようへき）工事をしている場合、高さ1メートル以上なら「完了検査済証」、構造計算をしていれば「構造計算書」の有無が重要になります。
平成初期頃までは、建物の完了検査を受けていない住宅も少なくありません。しかし、外構だけは建物完成後に別途作られているケースや、古い建物を壊しても外構だけは昔のまま再利用しているケースも多々あります。
擁壁のクラック（ひび割れ）やブロック塀の傾き、樹木の越境などは、査定においてマイナス評価の対象となるため注意が必要です。
まとめ：わが家の「真の価値」を正しく伝えよう
「築年数」は単なる数字ですが、「建築基準」はその家の実力を示す証拠です。
- 1981年6月以降の建物か？
- 木造なら2000年以降か？
- 断熱や省エネに関する認定はあるか？
これらを把握しておくことで、不動産会社との打ち合わせや、買い手への交渉を有利に進めることができます。
住まいの売却、まずは「現状把握」から始めませんか？
ランドワークスでは、築年数という数字だけでなく、その時代の基準やメンテナンス状況を細かく評価し、物件のポテンシャルを最大限に引き出す売却戦略をご提案します。
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