2026.04.27

不動産知識

【2026年最新】住宅を売る前に知っておきたい「今の住宅ローン控除」

住宅を売却するとき、多くの売主様が気にされるのは「いくらで売れるか」「どのくらいの期間で売れるか」という点です。

もちろん価格や立地、築年数は大切です。
しかし、2026年現在、買主様が住宅を選ぶうえで見逃せないポイントがもう一つあります。

それが、住宅ローン控除を受けられる物件かどうかです。

住宅ローン控除は、住宅ローンを利用して家を購入する買主様にとって、税負担を軽くできる大きな制度です。
売主様にとっても、自分の物件が住宅ローン控除の対象になる可能性があるかどうかは、売却活動における重要なアピール材料になります。

今回は、これから住宅を売却する方に向けて、2026年の住宅ローン控除のポイントと、売却前に確認しておきたいことをわかりやすく解説します。

住宅ローン控除は「買主のメリット」だけではありません

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用してマイホームを購入した方が、一定の条件を満たした場合に、所得税や住民税の一部について控除を受けられる制度です。

一見すると、買主様だけに関係する制度のように思えるかもしれません。

しかし売主様にとっても、実は大きく関係しています。

なぜなら、買主様は購入後の毎月の返済額だけでなく、税制優遇や将来の負担まで含めて物件を比較するからです。

たとえば、同じ価格帯の中古住宅が複数ある場合、買主様にとっては、

「この物件は住宅ローン控除の対象になりそうか」
「控除期間は何年になるのか」
「必要な証明書類はそろっているのか」

といった点が、購入判断に影響することがあります。

つまり、売主様にとって住宅ローン控除は、買主様に安心して検討してもらうための材料になるのです。

2026年は「省エネ性能」がより重要に

2026年の住宅ローン控除では、住宅の性能によって、買主様が受けられる控除内容が変わります。

特に重要なのが、省エネ性能です。

近年は、新築だけでなく中古住宅でも、省エネ性能の高い住宅が評価されやすくなっています。

たとえば、次のような住宅は、買主様にとって税制上のメリットが大きくなる可能性があります。

長期優良住宅
低炭素住宅
ZEH水準省エネ住宅
省エネ基準適合住宅

これらに該当する住宅は、住宅ローン控除の借入限度額や控除期間の面で、買主様にとって有利になる場合があります。

一方で、省エネ性能を証明する書類がない場合、たとえ実際には性能が高い住宅であっても、買主様に十分伝わらない可能性があります。

売却前には、建築時の書類やリフォーム履歴を確認し、住宅の性能を説明できる資料があるか整理しておきましょう。

中古住宅でも住宅ローン控除の対象になる可能性があります

「築年数が古いから、住宅ローン控除は関係ないのでは？」
そう思われる売主様も少なくありません。

しかし、中古住宅でも一定の条件を満たせば、買主様が住宅ローン控除を利用できる可能性があります。

特に確認したいのは、次のようなポイントです。

耐震基準を満たしているか
床面積の要件を満たしているか
省エネ性能を証明できるか
登記簿上の面積と販売資料の面積に差がないか
増改築やリフォームの履歴が残っているか

中古住宅の場合、見た目の印象や室内の状態だけでなく、「制度を使える条件が整っているか」も買主様にとって重要です。

特に住宅ローン控除を重視する買主様にとっては、購入前に確認したい項目になります。

売主様側であらかじめ資料を整理しておくことで、内覧時や商談時にスムーズに説明しやすくなります。

売却前に確認しておきたい書類

住宅ローン控除を買主様へのアピール材料にするためには、書類の確認がとても大切です。

売却前に、次のような書類が手元にあるか確認しておきましょう。

建築確認済証
検査済証
登記事項証明書
売買契約書、建築請負契約書
長期優良住宅の認定通知書
低炭素住宅の認定通知書
住宅性能評価書
耐震基準適合証明書
増改築等工事証明書
省エネ性能を示す証明書類
リフォーム工事の契約書・領収書・図面・写真

すべてが必要になるわけではありませんが、これらの書類があると、買主様や金融機関、不動産会社が確認しやすくなります。

特に中古住宅では、建築当時の書類が見つからないケースもあります。
その場合でも、後から調査や証明ができる場合がありますので、早めに不動産会社へ相談することをおすすめします。

床面積にも注意が必要です

住宅ローン控除では、床面積の要件も重要です。

原則として、住宅ローン控除を受けるには床面積が50㎡以上であることが必要です。
ただし、一定の条件を満たす場合には、40㎡以上でも対象になる場合があります。

ここで売主様が注意したいのは、広告に記載される面積と、住宅ローン控除で確認される面積の考え方が異なる場合があることです。

たとえばマンションの場合、パンフレットや販売資料では壁芯面積が使われることがありますが、税制上は登記簿上の内法面積で判断されることがあります。

そのため、販売資料上では50㎡以上に見えても、登記簿上では50㎡未満というケースもあります。

コンパクトマンションや築年数の古いマンションを売却する場合は、登記事項証明書などで正確な面積を確認しておくと安心です。

「住宅ローン控除が使える可能性」は販売活動で伝えられます

売却活動では、物件の魅力を正しく伝えることが大切です。

住宅ローン控除についても、条件を満たす可能性がある場合は、販売資料や内覧時の説明で買主様に伝える価値があります。

たとえば、以下のような表現です。

・本物件は一定の条件を満たす場合、買主様が住宅ローン控除を利用できる可能性があります。詳しくは税務署・税理士・金融機関等にご確認ください。

また、省エネ性能や耐震性に関する証明書類がある場合は、

・住宅性能評価書あり
・耐震基準適合証明書取得済み
・長期優良住宅認定通知書あり
・省エネ基準適合住宅に関する証明書類あり

といった形で、事実に基づいて表示できます。

ただし、住宅ローン控除の適用可否は、買主様の所得、借入内容、入居時期、住宅の条件などによって変わります。

売主様や不動産会社が「必ず使えます」「必ずいくら戻ります」と断定するのは避け、確認が必要な制度であることを添えて伝えることが大切です。

リフォーム済み住宅は「内容の見える化」が大切

売却前にリフォームを行っている場合、その内容をきちんと説明できるようにしておきましょう。

特に、次のような工事は買主様の関心が高いポイントです。

断熱改修
窓の交換
給湯器の交換
太陽光発電設備の設置
耐震補強
バリアフリー改修
水回り交換
外壁・屋根の修繕

リフォームをしていても、工事内容が分からなければ、買主様には十分に伝わりません。

工事請負契約書、見積書、領収書、施工写真、保証書、設備の取扱説明書などを整理しておくと、物件の安心感が高まります。

また、一定のリフォーム工事については、証明書類があることで税制上の判断材料になる場合もあります。

「リフォーム済み」と書くだけでなく、いつ・どこを・どのように直したのかを説明できる状態にしておくことが、売却時の強みになります。

住宅ローン控除を意識した売却準備のポイント

これから住宅を売る方は、次の3つを意識して準備するとよいでしょう。

① 書類を整理する

まずは、購入時・建築時・リフォーム時の書類を集めましょう。

特に、住宅性能や耐震性、省エネ性能に関する書類は、買主様への説明材料になります。

② 物件の条件を確認する

床面積、築年数、耐震基準、省エネ性能、リフォーム履歴などを確認しましょう。

売却前に把握しておくことで、販売戦略を立てやすくなります。

③ 断定せず、可能性として伝える

住宅ローン控除は、買主様側の条件によっても適用可否が変わります。

そのため、販売活動では「利用できる可能性があります」「詳細は税務署等へご確認ください」という表現にとどめるのが安心です。

まとめ：住宅ローン控除を知ることは、売却準備にも役立ちます

住宅ローン控除は、買主様のための制度と思われがちですが、売主様にとっても無関係ではありません。

なぜなら、住宅ローン控除を利用できる可能性がある物件は、買主様にとって検討しやすい材料になるからです。

2026年現在、住宅ローン控除では省エネ性能や耐震性、床面積、証明書類の有無が重要になっています。

これから住宅を売却する方は、価格査定だけでなく、次の点も確認しておきましょう。

住宅ローン控除の対象になる可能性があるか
省エネ性能や耐震性を証明できる書類があるか
登記簿上の床面積は要件を満たしているか
リフォーム履歴を説明できるか
買主様に安心して検討してもらえる資料がそろっているか

こうした準備をしておくことで、物件の魅力をより正確に伝えやすくなります。

住宅の売却は、単に「古い家を売る」だけではありません。
その住宅が持っている性能や履歴、制度上のメリットをきちんと整理して伝えることで、買主様に選ばれやすくなる可能性があります。

これから売却をお考えの方は、まずはご自宅の書類やリフォーム履歴を確認するところから始めてみましょう。

※本記事は2026年4月時点の公表情報をもとに作成しています。住宅ローン控除の適用可否や控除額は、買主様の所得、借入内容、入居時期、住宅の性能、床面積、証明書類の有無などにより異なります。売却活動においては、制度の利用を断定せず、必要に応じて税務署、税理士、金融機関、不動産会社などにご確認ください。

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