不動産知識
専任媒介や一般媒介の違いとは？
不動産を売却するには不動産会社と媒介契約を結ぶ必要がありますが、契約にはいくつか種類があるため、どれを選べばいいのか迷う方もいるでしょう。
今回は、媒介の違いやメリット・デメリットについて説明しつつ、それぞれの特徴や選ぶ際のポイントをお伝えします。
仲介（媒介）とは
所有しているマンションや戸建住宅、土地などの不動産物件を売るときには、まず不動産会社に査定依頼を行い査定価格や売却方法についての提案をしてもらい、その後、不動産会社へ売却活動を依頼するのが一般的です。
この正式な売却依頼のことを「媒介契約」といいます。媒介契約は宅地建物取引業法（宅建業法）第34条の2に基づき、不動産会社は契約締結後に遅滞なく書面（媒介契約書）を売主に交付することが義務付けられています。
媒介契約の種類は、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つがあります。
3種類の媒介契約 一目でわかる比較表
| 比較項目 | 一般媒介契約 | 専任媒介 | 専属専任媒介 |
|---|---|---|---|
| 他社への同時依頼 | 複数社に依頼可能 | 不可 | 不可 |
| 自己発見取引 | 可能 | 可能 | 不可 |
| 有効期間の上限 | 法律上の定めなし | 3ヶ月 | 3ヶ月 |
| レインズ登録期限 | 義務なし | 7営業日以内 | 5営業日以内 |
| 業務報告の頻度 | 義務なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| 契約の自動更新 | 特約があれば可能 | 不可 | 不可 |
※ レインズ（REINS）＝国土交通大臣が指定する不動産流通機構。専任・専属専任媒介では登録が義務化されており、全国の不動産業者が物件情報を閲覧できます。
一般媒介契約
一般媒介契約は、複数の会社に売却活動を依頼できる契約タイプです。
① 明示型と非明示型の2種類がある
明示型は媒介契約を結ぶ際に他社とも契約しているかどうかを不動産会社に知らせるタイプで、非明示型は逆にそれを明らかにしないものです。国土交通省の標準媒介契約約款では明示型を採用しており、非明示型にする場合は別途特約を設ける必要があります。
② 同時に複数の業者と契約できる
他の媒介契約と異なり、一般媒介契約は同時に複数の不動産会社に依頼することができます。多くの会社が情報を持つことで購入希望者の目に触れる機会が増える反面、各社の販売意欲が低下するケースもあるため、2〜3社程度が現実的な目安とされています。
③ 有効期間について
一般媒介契約は、宅建業法上は有効期間の上限が定められていません。ただし国土交通省の標準媒介契約約款では3ヶ月を目安としています。また、自動更新の特約が付されている場合は、解約の通知をしない限り契約期間終了後も自動的に更新されます。
④ レインズの登録義務や売却活動の報告義務がない
専任・専属専任媒介では、契約締結の翌日から一定の営業日以内にレインズへの登録が義務付けられていますが、一般媒介にはその義務がありません。同様に、不動産会社に対して売却活動の定期報告も義務付けられていません。活動状況を把握したい場合は、契約時に報告の頻度を個別に取り決めておくことをおすすめします。
⑤ 自己発見取引ができる
売主が自分で売却相手を見つけることを「自己発見取引」と呼びます。一般媒介契約と専任媒介契約では、自己発見取引が可能です。
専任媒介契約
一社のみに売却を依頼する契約タイプです。不動産会社に対して複数の義務が課される分、積極的な販売活動が期待できます。
① 契約できる不動産業者は1社だけ
専任媒介契約は一般媒介契約と異なり、依頼できる業者は1社のみとなります。その分、不動産会社に対してレインズ登録・定期報告などのルールが課されます。
② 契約期間の上限は3ヶ月
専任媒介契約の有効期間は最長3ヶ月です（宅建業法第34条の2第3項）。それより短く設定することも可能ですが、通常は3ヶ月で契約します。また一般媒介契約とは異なり、依頼者からの申し出がない限り自動更新はできません（同条第4項）。
③ レインズへの物件情報登録が義務
専任媒介契約では、契約締結の翌日から7営業日以内にレインズへの登録が義務付けられています。これにより全国の不動産業者が物件情報を閲覧できるため、購入希望者の目に触れやすくなります。
なお、売主はレインズへの登録証明書の交付を受ける権利があります（宅建業法第34条の2第6項）。受け取っていない場合は担当者に請求しましょう。
④ 2週間に1回以上の業務報告義務
専任媒介契約では、2週間に1回以上の頻度で販売活動の状況を報告する義務があります（宅建業法第34条の2第8項）。問い合わせ件数・内覧希望者数・内覧の反応などがメールなどで報告されます。
⑤ 中途解約について
専任媒介契約では、不動産会社の義務違反があった場合には契約期間中でも解約が可能です。具体的には以下のようなケースが該当します。
- レインズへの登録を契約締結の翌日から7営業日以内におこなっていない場合
- 2週間に1回以上の業務報告をおこなっていない場合
- 積極的な販売活動をおこなっていない場合（広告作成・内覧対応など）
また、転勤の取り消しなどやむを得ない事情がある場合も解約は可能です。一方で、不動産会社に非がなく特段の事情もない場合は、契約期間中の解約は認められません。無理に解約した場合は、広告費用など実際にかかった費用を請求されることがあります（宅建業法第34条の2第10項）。
専属専任媒介契約
一社のみに売却を依頼する契約タイプです。3種類のなかで不動産会社に課される義務がもっとも重く、積極的な販売活動が期待できます。
① 契約できる不動産業者は1社だけ
専属専任媒介契約も専任媒介契約と同様、依頼できる業者は1社のみです。ただし、さらに厳しい義務が課されます。
② 自己発見取引ができない
専任媒介契約では自分で買主を見つける自己発見取引が認められていますが、専属専任媒介契約では認められていません（宅建業法第34条の2第3項）。
例えば、知人が購入を希望してくれた場合でも、専属専任媒介を締結した不動産会社を通じて契約しなければならず、仲介手数料が発生します。親族・知人への売却が見込まれる場合には、この点を十分に考慮してください。
③ 契約期間の上限は3ヶ月
専属専任媒介契約の有効期間も最長3ヶ月です（宅建業法第34条の2第3項）。専任媒介契約と同様に自動更新はできず、更新には依頼者からの申し出が必要です（同条第4項）。
④ レインズへの物件情報登録が義務
専属専任媒介契約では、契約締結の翌日から5営業日以内にレインズへの登録が義務付けられており、専任媒介（7営業日）よりも短い期間が設定されています。
⑤ 1週間に1回以上の業務報告義務
専属専任媒介契約では、1週間に1回以上の頻度で販売活動の状況を報告する義務があります（宅建業法第34条の2第9項）。専任媒介（2週間に1回）よりも報告頻度が高いため、売却活動の状況をリアルタイムで把握しやすいのが特徴です。
仲介手数料（報酬）の上限について
どの媒介契約を選んでも、仲介手数料の上限は同じです。宅建業法第46条および国土交通省告示に基づく上限は以下のとおりです。
| 売買の仲介手数料（税抜）の上限 |
| ● 売買価格が400万円超 ：売買価格 × 3% + 6万円 |
| ● 売買価格が200万円超400万円以下：売買価格 × 4% + 2万円 |
| ● 売買価格が200万円以下 ：売買価格 × 5% |
※ 令和6年（2024年）1月の告示改正により、売買価格800万円以下の低廉な空き家等については、売主・買主それぞれから最大33万円（税抜）を受領できる特例が新設されました。
仲介手数料は「成功報酬」が原則のため、売買が成立しなければ基本的に発生しません。ただし、依頼者の都合で契約が解除された場合などは、実際にかかった費用（広告費等）を請求される場合があります。
どの媒介契約を選べばよいか？
各契約のメリット・デメリットをふまえて、自分の状況に合った契約を選ぶことが大切です。
専任媒介・専属専任媒介が向いているケース
- 早期売却を希望している
- 不動産会社のサポートを手厚く受けたい
- 販売活動の状況を定期的に報告してほしい
- 1社に集中してもらうことで手厚い対応を期待したい
一般媒介契約が向いているケース
- 複数の不動産会社の広告力・販売力を比較したい
- 急いで売る必要がなく、高値を狙いたい
- 人気エリア・高需要物件で各社の競争を期待できる
- 知人・親族など、自己発見取引の可能性がある
| 選ぶ前に確認したいチェックリスト |
| ✅ 担当者の対応・実績・会社の信頼性を確認した |
| ✅ 媒介契約書の内容（有効期間・報告義務・解約条件・手数料）を確認した |
| ✅ レインズへの登録証明書を受け取る予定を確認した |
| ✅ 売却の目的（早期売却 or 高値売却）に合った契約種別を選んだ |
| ✅ 仲介手数料が法定の上限内であることを確認した |
【まとめ】
3種類の媒介契約の大きな違いは、「他社への同時依頼の可否」「自己発見取引の可否」「レインズ登録義務の有無と期限」「業務報告の頻度」の4点です。
どの媒介契約を選んでも仲介手数料の上限は変わりません。自分の所有する物件の条件や売却目的に合った契約を選ぶことが成功への近道です。
どの媒介契約がふさわしいかわからない場合は、お気軽にランドワークスにご相談ください。
不動産に関するお問い合わせ・ご相談は
お気軽にどうぞ
【参照法令・告示】
・宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号）第34条の2、第46条
・宅地建物取引業法施行規則（昭和32年建設省令第12号）第15条の7
・宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額（令和6年1月改正 国土交通省告示）
・標準媒介契約約款（国土交通省告示）
