不動産知識
いまの家に住み続けながら売る、「リースバック」と「リバースモーゲージ」
住宅ローンを払えずに競売になるのをなんとかしたい。
いますぐまとまったお金が必要。
家を売れば問題を解決できるけど、いまの家に住み続けたい。
そういった方の悩みを解決する方法としてあげられるのが「リースバック」と「リバースモーゲージ」です。
「リースバック」は、自己所有する不動産（ご自宅等）を、売却し現金等を手に入れ尚且つ、利用し続ける事を可能としている「不動産商品」として、一般的には浸透しつつあります。
同様な方法では「リバースモーゲージ」があります。どちらも「現金」を手に入れる又は、必要な資金を調達する手段として用いられています。
今回はこの「リースバック」と「リバースモーゲージ」について解説していきます。
リースバックとリバースモーゲージの違い
リースバックとリバースモーゲージ。どちらも住んでいた家にそのまま住み続けながらまとまった資金を調達することができます。
ですが、所有権が譲渡されるかされないかという点で、大きな違いがあります。
「リースバック」は物権を移動、すなわち「不動産売買契約」を行ったと同時に「賃貸借契約」を締結します。不動産会社とお客様の合意の上、価格等の条件を決定します。その上で「毎月の家賃」に関しても「合意」し、「賃貸借契約」を締結します。住み慣れた住宅を引っ越しする事も無く、「所有権」が移転するだけです。
「リバースモーゲージ」は不動産の所有権はそのままに、不動産を担保として融資を受ける「債権」で、手掛ける側は自治体、又は金融機関が多く用いています。調達資金と利息は２０年後又は死亡して時に自宅を処分して頂く事で、借入金と利息を将来に弁済する仕組みのため、自宅を所有する高齢者、又は生活困窮者などが毎月の返済余力のない方が利用するケースが多いです。
通常の借入とは違い返済能力ではなく、担保評価又は将来に売却代金で弁済が可能な金額を、融資して頂ける制度ですので、万が一、想定期間以上に健康で長生きしたり、市場価格が暴落等していた場合には残債が残り相続人に債務の継承をして頂く場合も考えられます。そういった場合を考慮すると、一般的なローンと違い使い勝手に関しては考えてしまう事もあります。
リースバックとリバースモーゲージのデメリット
「リバースモーゲージ」は、債務ですから「借りた金銭を弁済すれば」、その後に売ることも可能です。しかし、「リースバック」は既に所有権が移転していますので「家賃」を支払い続けても「所有権」は戻りません。また、「リバースモーゲージ」を行う業者は先にも記した様に自治体又は金融機関になりますので社会的信用はある程度は担保されています。
しかし「リースバック」を行うのは「不動産会社」又は「不動産賃貸業者」・「個人投資家」等がプレイヤーとして市場に存在しています。
前者よりも社会的信用は劣ることも事実です。
その様な点も含めて「リースバック」を行う際には事前に取り決め（条件）を、細かく決めておく必要があります。
１つは「売買代金の妥当性」です。資金調達を急ぐあまり「不当に安売り」をしてしまう可能性があります。
必要な資金と売買代金の整合性を見極める必要があります。
２つ目は「家賃設定」です。売却代金が思ったよりも高く売れたり高額で取引された場合には「家賃」も想定的に高くなります。
リバースモーゲージは「元金×金利」が積み増しされていきます。「リースバック」には利息は不要ですが、家賃の設定金額は「利回り」も一つの要因に含まれます。
木造住宅など「減価償却資産」として計上できない場合には「家賃設定」は「売買代金×想定利回り」で決まりますので、事前に確認が必要となります。
次に「普通賃貸借契約」又は「定期借家契約」です。「定期借家契約」の場合には「更新拒絶」された場合には自宅から退去を迫られます。
家賃の遅れ、契約に関わる重大な瑕疵等が発見された場合には、退去をしなくてはなりません。また、「買い戻し特約」を売買契約時に締結に入れる事もお勧めします。
不動産リースバックは「所有権」を移転しています。お客様と売買契約を結んだ相手が、転売しないとは限りません。
不動産も金融商品化している時代ですので、自分のご自宅を売却して場合には、それなりの覚悟が必要となります。
不動産担保ローン、リバースモーゲージに関しては借入金になりますので、一度ブラックリストに記録されているお客様は、融資が受けられません。
一時的に資金需要が必要に迫られた方などは自宅以外に「店舗」「工場」なども「リースバック」を活用する方法も見出せます。
不動産リースバックを検討される際には、「目的」を定めて「手段」を正しく判断してから、検討を行うことをお勧めします。