不動産知識
専任媒介や一般媒介の違いとは？
不動産を売却するには不動産会社と媒介契約を結ぶ必要がありますが、
契約にはいくつか種類があるため、どれを選べばいいのか迷う方もいるでしょう。
今回は、媒介の違いやメリット・デメリットについて説明しつつ、
それぞれの特徴や選ぶ際のポイントなどをお教えします。
仲介とは
所有しているマンションや戸建住宅、土地などの不動産物件を売るときには、まず不動産会社に査定依頼を行い査定価格や売却方法についての提案をしてもらい、
その後、不動産会社へ売却活動を依頼するのが一般的です。
この正式な売却依頼のことを「媒介契約」といいます。
媒介契約の種類は、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つがあります。
一般媒介契約
一般媒介契約は、複数の会社に売却活動を依頼できる契約タイプです。
一般媒介契約の主な特徴は以下の5点になります。
1.明示型と非明示型の2種類がある
明示型は媒介契約を結ぶ際に他社とも契約しているかどうかを不動産会社に知らせるタイプで、非明示型は逆にそれを明らかにしないものです。
国土交通省が定めた書式では明示型となっているため、国土交通省の書式を用いて非明示型の契約をする際には、別途特約を設けることが必要です。
2.同時に複数の業者と契約できる
他の媒介契約と異なり、一般媒介契約は同時に複数の業者に依頼することができます。
そのため、比較的自由に売却活動を進めることが可能です。
3. 基本的に契約期間中いつでも解約できる
一般媒介はいつでも契約を解除することが可能です。
また、自動更新の特約が付されている場合は解約の通知をしない限り、契約期間終了後も自動的に契約が更新されていきます。
他の媒介契約では有効期限が最大3ヶ月という決まりがあり、業者側に契約違反があった場合など特別な事情を除き、基本的には期間内に契約を解除することはできません。
4. レインズの登録義務や売却活動の報告義務がない
他の媒介契約では、契約締結翌日から特定の営業日内にレインズへの登録を行うことが義務付けられていますが、一般媒介にはそれがありません。
また一般媒介契約は、不動産業者に対して売却活動の報告義務も課されていません。
5. 自己発見取引ができる
売主が自分で売却相手を見つけてくることを自己発見取引と呼びます。
一般媒介契約と専任媒介契約では、自己発見取引が可能です。
専任媒介契約
一社のみに売却を依頼する契約タイプです。
専任媒介契約の主な特徴は以下の5点になります。
1. 契約できる不動産業者は1社だけ
専任媒介契約は一般契約とは異なり、依頼することができる業者は１社のみとなります。
ですがその分、不動産会社に対して色々とルールを課すことができます。
2. 契約期間の上限は3ヶ月
専任媒介契約は一般媒介契約とは異なり、最長３ヶ月の媒介契約期間があります。
最長３か月ですので契約によってはそれよりも短く設定することも可能です。（ただし通常は３か月で契約します。）
また、一般媒介契約は特約さえあれば自動で更新できるのに対し、専任媒介契約は依頼者の申し出がなければ契約の自動更新ができません。
3. レインズへの物件情報登録が義務
契約日から7日以内にレインズ（REINS、国土交通省が指定した不動産流通機構）への登録が義務化されています。
これにより、全国の不動産業者が閲覧できるようになるため、物件を購入したい人の目に触れやすくなります。
4. 2週間に1回営業活動状況の報告義務
専任媒介契約は2週間（14日）に一度、販売活動を報告する義務があります。
販売活動の内容、問い合わせの件数、内覧希望者数、内覧の手ごたえや反応などを報告がメールなどで送られてくるようになります。
5. 条件付きで中途解約可能
専任媒介契約では、不動産会社の営業活動に問題がある場合、契約期間中でも解約することができます。
営業活動を積極的に行っていない場合(宣伝広告を作成しないなど)、2週間に一度の営業活動状況を報告しない場合や内覧希望者の通知を事前にしない場合。
そして、レインズへの登録を契約日から7日以内にしていない場合などが具体的なケースとしてあげられます。
また、自分で買主を見つけたり、転勤のために家を手放すはずが転勤自体がなくなってしまったなど、やむを得ない場合も解約は可能です。
一方で、不動産会社に非がなく、やむを得ない事情がない場合は、契約期間中の解約は認められません。
もし、契約期間中に無理に解約しようとするならば、広告費用や営業活動に要した経費を請求されることもあります。
専属専任媒介契約
一社のみに売却を依頼する契約タイプです。
専属専任媒介契約の主な特徴は以下の5点になります。
1. 契約できる不動産業者は1社だけ
専属専任媒介契約は一般契約とは異なり、依頼することができる業者は１社のみとなります。
これだけだと専任媒介契約と同じなのですが、専属専任媒介契約はさらにルールが厳しくなります。
2. 売主様が買い手を見つけることができない
売主が買主を見つけたとしても、契約を結んでいる不動産会社を介さないといけないというデメリットがあります。
例えば、知人が買主になってくれるという話が出たとしても、専任媒介契約と違って専属専任媒介契約を結んだ不動産会社に仲介手数料を払う必要が出てきます。
3. 契約期間の上限は3ヶ月
専属専任媒介契約は専任媒介契約と同様、３か月の契約期間があります。
また、一般媒介契約とは違い、専属専任媒介契約は依頼者の申し出がなければ契約の自動更新ができません。
4. レインズへの物件情報登録が義務
契約日から5日以内にレインズ（REINS、国土交通省が指定した不動産流通機構）への登録が義務化されています。
これにより、全国の不動産業者が閲覧できるようになるため、物件を購入したい人の目に触れやすくなります。
5. １週間に1回営業活動状況の報告義務
専属専任媒介契約は専任媒介契約と違って7日以内に1回以上の販売活動の報告義務があります。専任媒介契約と違って報告義務が１週間という期間になります。 販売活動の内容、問い合わせの件数、内覧希望者数、内覧の手ごたえや反応などを報告が毎週メールなどで送られてくるようになります。
【まとめ】
ここまで三種類の契約を説明しましたが、どれを選んでも仲介手数料は変わりません。
ですので、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約。
それぞれのメリット・デメリットを踏まえて、自分の所有する物件の売却活動に合った契約を選ぶのがよいでしょう。
また、どの媒介契約がふさわしいのかきちんと知りたい場合は、不動産会社の担当者への相談をお勧めします。