2026.10.19

不動産知識

権利証や購入時の契約書が見つからない家は売れる？紛失したときの対応と集めたい書類【2026年版】

家を売ろうと思って書類を整理していたら、

「権利証が見つからない」

「家を買ったときの売買契約書をどこにしまったか分からない」

ということがあります。

特に、購入してから何十年も経っている住宅や、親から相続した実家では、当時の書類がすべてそろっていないことも珍しくありません。

ここで知っておきたいのは、権利証や購入時の契約書をなくしたからといって、それだけで不動産を売れなくなるわけではないということです。また、「権利証」の表紙が付いていても「権利証」とは限りません。正直いって見ても分からない。どこを見れば良いのかもわかりません。一番は「無いかもしれないと言って、パニックにならない」ことです。

法務省も、権利証を紛失しても不動産の売却などの処分ができなくなるわけではないと案内しています。

ただし、書類によって役割が違います。

権利証がない場合は、所有権移転登記の際に別の本人確認手続きが必要になることがあります。

購入時の契約書がない場合は、売却そのものよりも、「昔いくらで買ったのか」を確認できず、売却後の税金計算に影響する可能性があります。

全部まとめて「書類がない」と考えず、何がなくて、何のために必要な書類なのかを整理していきましょう。

最初に整理したい「書類ごとの役割」

不動産売却で使う書類には、それぞれ違った役割があります。

書類	主な役割	見つからない場合
登記済証（いわゆる権利証）	売主本人による登記申請であることを確認する資料	再発行はできない。別の本人確認手続きで対応を検討
登記識別情報	現在の権利証に相当する本人確認情報	原則として再通知・再発行はできない。司法書士等へ相談
購入時の売買契約書	購入価格・購入時期・相手方などを確認	売却自体は可能だが、譲渡所得の取得費確認で影響することがある
購入時の領収書・精算書	購入代金や購入時の諸費用を確認	契約書がないときの確認材料になることがある
登記事項証明書	現在の所有者、抵当権など登記内容を確認	法務局で改めて取得できる
固定資産税の納税通知書・課税明細書	土地・建物や評価額、税額などを確認	市町村へ確認。売却時の物件確認にも利用
住宅ローン関係書類	ローン残高、借入内容などを確認	金融機関へ確認

すべて同じ重要度ではありません。

特に「権利証」と「昔の売買契約書」は、なくしたときの影響がまったく違います。

「権利証」は不動産の所有権そのものではない

昔から「家の権利証」と呼ばれてきた書類の正式名称は「登記済証」です。

現在は登記済証に代わり、「登記識別情報」という12桁の符号が通知される仕組みになっています。

法務省によると、登記済証や登記識別情報は、不動産を売却して所有権移転登記をする際などに、登記名義人本人からの申請であることを確認するための資料です。以前発行された登記済証も引き続き登記手続きに使用できます。

つまり、

権利証を持っている＝それだけで所有者

という単純なものではありません。

反対に、

権利証をなくした＝所有権を失った

ということでもありません。

所有者など現在の登記内容は、不動産の登記記録で確認します。

権利証・登記識別情報をなくしても売却はできる

権利証や登記識別情報を紛失していても、売却そのものができなくなるわけではありません。

ただし、通常の所有権移転登記で使う本人確認資料がないため、別の手続きが必要になります。

ここで注意したいのは、

「法務局に行けば権利証を再発行してもらえる」という仕組みではない

ということです。

紛失した権利証や登記識別情報は、原則として再発行・再通知されません。

そのため、売却を考え始めた段階で、

「権利証がありません」

と不動産会社へ伝えておいたほうが、その後の手続きを進めやすくなります。

権利証がない場合、どうやって本人確認する？

登記識別情報などを提出できない場合には、法令上、別の本人確認方法が用意されています。

代表的なのが、

事前通知制度と、資格者代理人による本人確認情報の提供です。

事前通知

登記識別情報を提出せずに登記申請をすると、登記所から登記義務者である売主に通知が送られます。

売主が「この登記申請は自分の意思によるものです」と申し出ることで、手続きを進める方法です。

法務省の案内では、国内に住所がある場合は通知を受けてから2週間以内、外国住所の場合は4週間以内の申出が必要とされています。

司法書士などによる本人確認情報

もう一つは、登記手続きに関わる資格者代理人が本人確認を行い、「本人確認情報」を登記所へ提供する方法です。

登記官がその内容を適正と認めた場合には、事前通知を省略できる制度があります。

実際の不動産売買では、買主への所有権移転、住宅ローンの実行、売買代金の支払いなどを同日に行うことが多いため、どの方法を使うかは司法書士と事前に確認することが大切です。

本人確認情報を作成する場合には、通常の登記費用とは別に司法書士等への費用が発生する場合があります。

「権利証が見つからない」と分かったら、決済の直前まで待たず、早めに相談しておくほうがよいでしょう。

権利証をなくしたら、登記事項証明書を取り直せば代わりになる？

ここも混同しやすいところです。

登記事項証明書には、

誰が所有者として登記されているか。

いつ所有権を取得したか。

抵当権が設定されているか。

といった情報が記録されています。

法務局で改めて取得することができ、オンラインで交付請求する仕組みもあります。

ただし、登記事項証明書を取得すれば、紛失した権利証や登記識別情報の代わりになるという意味ではありません。

役割が違います。

登記事項証明書は「現在の登記内容を確認する資料」。

権利証・登記識別情報は、所有権移転登記などで「登記名義人本人からの申請であることを確認するための情報」です。

書類が見つからないときほど、この違いを整理しておきたいところです。

購入時の売買契約書がなくても、家は売れる

もう一つ多いのが、

「20年前に買った家なので、購入時の契約書が見当たらない」

というケースです。

購入時の売買契約書がないからといって、それだけで現在の住宅を売却できなくなるわけではありません。

現在誰の所有になっているのかは登記記録で確認できます。

問題になりやすいのは、売却した後の税金です。

土地や建物を売却して利益が出た場合の譲渡所得は、基本的に、

売却価格 − 取得費 − 譲渡費用

をもとに計算します。

ここでいう「取得費」には、土地・建物を購入した代金や購入手数料などが含まれます。建物については、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。

つまり、昔の売買契約書は、

「この不動産をいくらで取得したのか」

を確認するための大切な資料でもあるのです。

取得費が分からないと「売却価格の5％」で計算する場合がある

国税庁では、昔の購入価格が分からない場合などについて、売却価格の5％相当額を概算取得費として計算できるとしています。

たとえば3,000万円で売却し、取得費がまったく分からない場合には、150万円を取得費として計算する方法があります。

ただし、ここで、

契約書がないなら、必ず5％になる

と決めつけないほうがよいでしょう。

契約書以外にも、購入価格や購入時の費用を確認できる資料が残っている可能性があるからです。

国税庁の確定申告案内でも、購入時の契約書等で購入代金を確認できるものや、購入時にかかった費用の領収書等を用意するよう案内しています。

契約書が見つからない場合は、すぐに「取得費不明」と判断せず、残っている資料を探してみる価値があります。

購入時の契約書がないときに探してみたい資料

契約書の代わりとして必ず認められる、という意味ではありませんが、購入価格や取得時期を確認する手掛かりとして、次のような資料が残っていないか確認してみてください。

購入代金の領収書
売買時の精算書
仲介手数料の領収書
購入代金を振り込んだことが分かる銀行記録
住宅ローン契約書や金銭消費貸借契約書
不動産取得税など購入時の税金に関する資料
登記費用の領収書
新築住宅なら工事請負契約書や建築代金の領収書
購入当時の不動産会社・分譲会社から受け取った資料

購入当時に依頼した不動産会社や建築会社が分かるのであれば、記録が残っていないか問い合わせる方法もあります。

ただし、昔の契約書を相手方が現在も保管しているとは限りません。

また、銀行の振込記録やローン資料などがあれば、それだけで税務上の取得費が確定するとも限りません。

「どの資料を使って取得費を確認できるか」は税務署や税理士へ確認するのが安全です。

相続した実家では「親が買ったときの書類」を探す

相続した家を売る場合には、さらに注意が必要です。

相続したからといって、

相続した時点の評価額を、そのまま売却時の取得費にするわけではありません。

原則として、被相続人がその不動産を取得したときの取得費と取得時期を引き継ぎます。

そのため、

「自分は買っていないから購入時の契約書は関係ない」

とはなりません。

父母が購入した住宅なら、父母が買ったときの売買契約書や領収書などを探します。

実家を整理する際には、

古い権利証だけではなく、売買契約書、建築工事の契約書、領収書、住宅ローン関係書類などもまとめて確認してみてください。

「権利証がない」と「購入時の契約書がない」は分けて考える

二つは似たような「昔の書類」に見えますが、売却への影響は違います。

見つからない書類	主に影響するところ
権利証・登記識別情報	売却時の所有権移転登記、本人確認手続き
購入時の売買契約書	主に購入価格・取得費の確認、売却後の税金
両方ない	登記と税金をそれぞれ別に整理する必要がある

権利証がないから税金が高くなるわけではありません。

購入時の売買契約書がないから、所有権移転登記ができなくなるわけでもありません。

ここを分けて考えると、

「何を誰に相談すればよいか」

が分かりやすくなります。

書類が見つからないときの主な確認先

困っていること	主な確認先
権利証・登記識別情報がない	不動産会社、司法書士、法務局
現在の所有者・抵当権を確認したい	法務局、司法書士
購入時の契約書がない	購入時の不動産会社・建築会社などに記録が残っていないか確認
購入価格を確認できる資料が少ない	税務署、税理士
住宅ローン残高が分からない	借入先金融機関
固定資産税関係の書類がない	所在地の市町村

不動産会社がすべての手続きを代行できるわけではありませんが、

「何がなくて、次にどこへ確認すればよいか」

を整理する窓口にはなれます。

売却を決める前に「家にある書類を一度まとめてみる」

昔の不動産書類は、現在の書類名と違っていることがあります。

「権利証がない」と思っていたら、古い冊子の中に法務局の登記済印が押された登記済証が入っていた、ということも考えられます。

反対に、新しい住宅であれば、「権利証」という名前の冊子ではなく、「登記識別情報通知」という書類が保管されていることがあります。

探す場所としては、

金庫、重要書類用のファイル、住宅ローン関係の書類、購入時に不動産会社や司法書士から渡されたファイルなどを確認してみてください。

ただし、登記識別情報は本人確認に使う大切な情報です。

12桁の符号そのものを不動産広告やメールなどでむやみに送らないようにしてください。

法務省も、登記識別情報は本人確認のために利用される情報として取り扱っています。

書類がなくても、査定を後回しにする必要はない

「書類を全部そろえてからでないと、不動産会社に相談できない」

と思う必要はありません。

査定の段階なら、

「権利証が見当たらない」

「購入時の契約書がない」

「相続した家なので購入価格が分からない」

という状態でも、そのことを伝えて相談できます。

むしろ、先に状況を伝えておけば、

権利証について司法書士へ確認する。

登記内容を取り寄せる。

昔の取得費を確認できる資料を探す。

税金について専門家へ確認する。

と、売却までに必要な準備を整理できます。

買主が決まり、引渡しの日程まで決まってから「実は権利証がありません」となるより、早い段階で分かっているほうが対応しやすくなります。

まとめ

権利証や購入時の売買契約書が見つからなくても、それだけで家や土地を売れなくなるわけではありません。

ただし、同じ「書類がない」でも役割は違います。

権利証・登記識別情報がない場合は、所有権移転登記をする際の本人確認方法を司法書士などと確認します。

購入時の売買契約書がない場合は、昔の購入価格を確認できる資料が残っていないか探します。取得費を確認できなければ、売却後の税金計算に影響する可能性があるためです。

大切なのは、

「書類がないから売れない」と考えるのではなく、「何がないのか、その書類は何に使うものなのか」を分けること。

売却前なら、まだ確認する時間があります。

古い実家や相続した土地ほど書類が見つからないことがありますので、査定と並行して一つずつ整理していくとよいでしょう。

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