自己用不動産売却の税金で損しない！「5年の壁」と所有期間の落とし穴

自己用不動産を売却して利益が出た際、避けて通れないのが「譲渡所得税」です。特に「居住用不動産」を除く不動産に関して 、売却するタイミングがたった数ヶ月違うだけで、税率が約2倍も変わる可能性があることをご存知でしょうか？

今回は、賢く節税するために知っておきたい「所有期間」の判定基準と税率の仕組みを解説します。

1. 「短期」か「長期」か？で税率はこんなに違う！

不動産の税率は、その物件を何年持っていたか（所有期間）によって「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」の2種類に分かれます。

区分	所有期間	税率（合計）	内訳（所得税・住民税・復興税）
短期譲渡所得	5年以下	39.63%	30% / 9% / 0.63%
長期譲渡所得	5年超	20.315%	15% / 5% / 0.315%

引用： 国税庁｜No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)

2. 注意！「所有期間」のカウントはカレンダー通りではない

ここが最も間違いやすいポイントです。税法上の所有期間は、売却した日ではなく**「売却した年の1月1日時点」**で判定します。何度、元旦を過ごしたか？です。

【失敗例】2020年5月に購入（所有権移転登記完了）し、2025年6月に売却した場合

• 実質的な経過期間：5年1ヶ月（5年超えに見える）
• 税法上の判定：4年（2025年1月1日時点ではまだ5年経っていない）
• 結果：「短期」扱いとなり高い税率が適用される

この場合、翌年の2026年1月1日を過ぎてから売却すれば「長期」扱いとなり、大きな節税になります。注意しなければならない事として「所有権移転登記」をしなければなりません。

3. 相続した物件は「前の持ち主」の期間を引き継げる

親から相続した不動産をすぐに売却する場合、「自分は数ヶ月しか持っていないから高い税金がかかるのでは？」と不安になるかもしれません。 しかし安心してください。相続や贈与の場合、亡くなった方や贈与した方の所有期間をそのまま引き継ぐことができます。

親が10年持っていた物件なら、相続してすぐに売っても「長期譲渡所得」の低い税率が適用されます。

4. 取得費がわからないと税金が跳ね上がる？

税金は「売却価格 － 取得費（購入時の価格など）」に対してかかります。 もし古い家などで購入当時の契約書がなく、取得費がわからない場合は、**「売却価格の5%」**を取得費として計算します（概算取得費）。

例：3,000万円で売れた場合 概算取得費は150万円となり、残りの2,850万円が課税対象に。 実際はもっと高く買っていたはずでも、証明できないと多額の税金を払うことになりかねません。

契約書や領収書は、節税のための「最強の武器」です。売却前に必ず家中を探しておきましょう。

5. まとめ：損をしない売却戦略を

不動産売却は、購入の時期から考えるのも一つです。一番良い購入のタイミングは「12月に所有権移転登記を完了させる」です。前にも述べましたが、5回元旦を迎える必要があります。 又、最短のサイクルとしては１２月に購入し、１月に売却するのと所有期間が一番短い期間となります。タイミングひとつで手残りの金額が数百万円単位で変わる世界です。 「自分の場合はいつ売るのがベスト？」「どんな控除が使える？」と疑問に思ったら、まずはプロに相談することをお勧めします。

ランドワークスでは、お客様の状況に合わせた最適な売却プランをご提案しています。 査定から税務のアドバイスまで、まずはお気軽にお問い合わせください。